① 商业物业费收取标准有哪些详解商业物业收费
编者按：招商时，为了拿到一个好位置，商家们争先恐后，好不热闹。而一旦正式入驻之后，随之而来的高额物业费却让他们对之前的冲动萌生出了一丝后悔。商业物业是如何收费的呢？小编为您整理了相关知识。“商业物业”在物业管理行业内通常泛指：除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店( 服务式公寓 ) 、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多的商业物业管理中，要数购物中心的管理和操作难度为最大。由此也引出了购物中心管理成本的不确定性和管理费标准拟定困难的问题。一、物业费的高低取决于市场的需求同样的商圈，同样性质的商业物业在物业费上却有着差距，这样的情况确实存在。要说这一现象出现的原因，我们必须先明白决定物业费高低的因素有哪些。按照惯例，物业费的高低与物业服务质量以及服务的标准成正比。其实，除此之外，影响到物业费用的因素还有很多。根据商业项目建筑标准的不同，物业费可能会发生相当大的变化。举例来说，建材就是一个方面。现在，很多新建的商业地产项目在建设中都会选择大量运用石材、大理石等建材。外观上确实为整个项目增色不少，但同样的，这类商业项目的后期物业管理费也高了。保养方面的难度直接增加了环境养护的成本。另一方面，在公共环境、尤其是空调方面的日常维护中的必需物资的价格上涨也直接导致了物业费的上升。即使有些项目采用了节能空调，结果仍然如此。因为节能空调的能耗、包括日常管理中的人工费用虽然减少了，但相对的机器的维护费用却是大大提升。如此一来，反映到物业费上可能会不降反升。二、购物中心管理费定价方法 虽然准确确定购物中心的管理费标准需要顾及各种因素、条件，这一系列依据需要进行认真细致的评估分析，要真正做出来不轻易，但不作出评估而定价则风险更大。一方面，可能因定价不准（太低）轻易造成日后管理费不足，引发操作困难的危机；另一方面，若定价不准（太高）导致脱离市场，降低了商业竞争力令招商失败。下面的方法是目前行业内比较常用的一种操作： 先选定一个参比对象（所选对象的条件要比拟定价目标稍高），根据参比对象的现行管理费标准、已往的历史盈利水平（可以通过税收资料测算）定出拟定标准的上限： （现行管理费标准） — （年盈利均值） + （计划利润） = （拟定管理费区间上限） 而后将参照对象与拟定标准的购物中心在地理位置、所在区域、市场定位、设施配套、公共面积、服务标准、人力资源成本、建设规模、建筑特点和建筑用材等各方面进行比照，确定调整系数，计算出实际收费的标准。 上述操作虽然简单，但可能会因为各种原因在环节中引入了系统误差，使计算结果的准确度受到不同程度的影响。为把结果定制得更精确、合理，可以利用科学的手段、方法，把比照结果做成表格，对有关数据（数据可用时间序列数据：时间序列数据是由影响成本的每个变量在特定市场上逐期的观察数据所组成；或横断面数据：来自许多市场在同一时点上的信息。数据可来自调查、市场实验或各种现成的来源，如企业的历史记录或政府的出版物）资料分析评估（可用最小二乘回归估计技术），而后按不同的权重估算出调整系数，最终定出管理费的执行标准。
② 如何计算购物中心及商业物业共用水电费分摊
按谁受益谁承担的原则分，详细一般按如下情况分：
1、单栋能耗由同栋业主共同分摊回；（如电梯答（电梯可以按楼层划分分摊比例，如以五层为一个系数，每五层增加一个系统，越高层分摊越多，这样更合理，详细可参考珠海电梯电费分摊办法）、走火通道照明、电梯前室照明、清洁用水）
2、公共路灯、水景用水、清洁用水、绿化用水、景观灯、公共厕所用水用电，由全体业主承担；
3、供水用电由需二次加压供水的业主承担。
③ 物业服务费用怎样测算
一、物业管理费用测算方法
一般而言，住宅小区的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。各项具体费用的测算方法如下：
1、 工资及福利费测算
工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。
（1） 基本工资（元/月）
基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。
（2） 福利费（元/月）
福利费包括：
福利基金—按职工工资总额的14%计算。
工会经费—按职工工资总额的2%计算。
教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。
社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。
（3）加班费（元/月）
通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。
（4）服装费（元/月）
按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。
每平方米建筑面积工资及福利费＝
2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费
公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。
普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为：
（1） 测算公共设施、设备的建造成本
公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%
（2）测算公共设施、设备的月折旧费
月折旧费=
（3）测算公共设施、设备的维修保养费
维修保养费＝月折旧费×40%
除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。一般公共设施维护费的构成如下：
（1）公共照明系统费用 = 电费 + 维修费，其中：
电费 = 照明电器的总功率×每日开启时间×30天×电费单价
维修费：通常根据以往经验估算得出
（2）给排水费用 = 电费 + 维修费，其中：
电费 = 给排水设备用电总功率×每日开启时间×30天×电费单价
维修费：通常根据以往经验估算得出
（3）供配电、发电系统设备维修费
（4）消防系统维修费
（5）公共建筑道路维修费
将上述（1）-（5）项费用加总，除以所管物业总面积，即为每平方米公共设施维护费用。
3、电梯费用
电梯费用=
其中：
电梯使用率 = 平均每天开启时间/24。不同物业电梯使用时间和频率会有差别，可以通过统计方法进行估算，大致在0.3~0.6之间。
电梯年检费 = 年检费总额/12月
4、 绿化费
绿化费包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费及其他费。可按实际面积匡算出每项费用的年总支出，再分摊到每月每平方米建筑面积中。
每月每平方米建筑面积分摊的绿化费＝
5、 清洁卫生费
小区清洁卫生费包括清洁工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费和其他费。各项费用的测算根据本公司已往的经验或参照同行业的测算标准确定。
每月每平方米建筑面积分摊的清洁卫生费＝
6、 保安费
保安费是指封闭小区公共秩序的维护费。它包括装备费、保安人员人身保险费、保安用房及人员住房租金等。各项费用根据已往的经验或参照同行业的测算标准确定。
每月每平方米建筑面积分摊的保安费＝
7、 办公费
办公费主要包括：交通费（车辆的蚝油、维修保养、保险养路费用）、通讯费（含电话、电传、手机、电报等）、低质易耗品费（含纸张、笔墨、打印费等）、书报费、广告宣传费、社区文化活动费、办公用房租金、办公水电费、节日装点费、审计费等。各项费用根据已往的经验综合测算得出。
每月每平方米建筑面积分摊的办公费＝
8、 固定资产折旧费
固定资产折旧费是指物业管理公司所拥有的交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、绿化消防设备及其他设备所提取的折旧费，计算公式：
固定资产月折旧额＝
每月每平方米建筑面积分摊的折旧费＝
9、 法定税收
物业管理公司应缴纳的税费主要是两税一费，即：营业税、城市维护建设税和教育费附加。营业税是按公司经营总收入的5%征收。按照“以区养区、略有节余”的原则，测算时可按前几项之和为基数，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面积应分摊的数额。城市维护建设税通常按营业税的7%测算。教育费附加按营业税的3%测算。
两税一费合计为经营收入的5.5%，测算是可按前几项合计的5.5%计算确定。
具体条例规定请查看当地的物业服务收费管理办法！
④ 商场物业管理费如何计算
商业物业的物业服务费一般根据商品房买卖合同关于物业服务费标准及交纳等相关条款的约定，或者根据业主大会委托业委会与物业企业签订的物业服务委托合同中的相关约定标准交费。
⑤ 物业管理费测算的依据什么
以一例住宅项目为例吧，根据整个小区可以收的物业费总数，去掉日常管理的费用（保安、保洁及管理人员的工资、福利等），还有税金等，最后留一点利润，达到平衡点时应该收取的物业管理费