Ⅰ 对于零售行业的发展有什么困难或者面临的问题
参考前瞻产业研究院《2016-2021年中国零售行业市场前瞻与投资战略规划分析报专告》显示， 零售企业属从2011年开始就一直面临着高成本、高竞争、低回报、难扩张等难题，利润低下，业绩下滑，成本却越来越高，在经济增长放缓和网购冲击的背景下，实体零售业更是面临低增速和企业负利润的严峻挑战。
前瞻产业研究院报告显示，2015年，社会消费品零售总额300931亿元，比上年增长14.68%，扣除价格因素，实际增长10.70%。按经营地统计，城镇消费品零售额258999亿元，增长10.90%；乡村消费品零售额41932亿元，增长12.0%。按消费类型统计，商品零售额268621亿元，增长10.60%；餐饮收入额32310亿元，增长11.70%。
随着社会的发展，未来消费者将更加注重服务消费，追求购买及使用过程中的服务质量和体验，更为讲求品牌和文化内涵，更加关注食品安全和健康等，消费个性化、便利化、情感化特征更加明显。消费结构、消费方式等方面的变化必将促进以提高生活品质为主旨的各种新型零售业态营运而生。
Ⅱ 我国商业现状和面临的问题及实现发展的对策和建议
首先介绍一下我国目前商业发展的现状，经过改革开放30多年的努力和推进，我国商业的发展取得了骄人的成绩，这一成绩的取得与我们在座朋友们的努力是分不开的，这些成绩不仅为上游为消费者作出了我们应有的努力，同时也在这一进程中强大或者说对我们商业企业自身的发展和强大作出了努力。我们也收到了一定的效果。就当前经济发展状况而言，我国经济发展的进一步势头仍然是理想的，我们通过国家经济发展的现状可以看到，我国商业发展目前面临着非常良好的宏观经济背景，大家都知道连续五年来我国宏观经济发展一直处在一个持续、稳定、快速的发展状态。到2007年我们已经连续五年一直保持经济在8%到10%的年增长速度，我们已经从2003年的13万亿元GDP总额发展到2007年的24.7万亿元人民币这样一个相当大的规模。这一规模是我们拥有了一定的生产能力和生产数量。我们已经在相当多的领域内达到了生产得自给或充分得自给，这种能力是我们可以充分的向市场提供必须得生活用品和生产用品。
使我们追求生活水平不断得到改善和进一步扩大再生产得到了实现。我国经济环境的宏观背景还我们展示，经济这些年来的快速发展我国人民的生活水平在不断提高。
中国宏观经济背景有了如上喜人和有利的因素给我们下一步商业的发展，零售业的发展和超市的发展都提供了良好的背景，我们对此充满信心。但是我们也清楚的看到在这些喜人的背景的另一面，我们也存在着必须要引起高度关注的一系列需要我们重点注意的因素和研究的问题，大家都知道伴随着中国经济的进一步国际化和我国还再继续进行的加快融入国际经济的进程，中国经济受外来因素的影响已经越来越明显。前年在美洲所发生的次贷危机已经通过国际金融领域，国际资本渠道在向我国进行传递。伴随着全球范围的石油价格粮食价格的巨大的高位波动，我们也受到了深刻的影响。
这些，都使我国国内的生产环境，经济运行环境，受到了深刻的影响。我国经济在与国际经济的关联中由于大量的使用美元机架和外出中绝大部分的货币是美元这样一个特征，美元持续几年的大幅度贬值对我们也产生了深刻的影响。
在我国国内，由于用工成本的增长由于其他一些基础性商品价格的变化，商业领域的经营环境也出现了一系列需要我们认真对待和思考的问题。这些都是我国商业零售业和超市领域下一步发展必须面对的一系列因素和情况。我们需要做认真的研究，在这样一个大的背景下，我们认真的深思一下我国商业目前发展的状况就十分必要了。我们看到经过几年的努力我国商业的发展情况确实很好。
首先我们在规模化的发展方面取得了非常喜人的成绩，近五年来我国在这方面发展的绝对数量和增长的幅度都使我们在这一领域内以自身的业绩为第一产业的发展和制造业的发展作出了我们的贡献，我们以自身的努力不仅支持了第一产业和第二产业，同时也为消费者提供了我们自身的有效并且是逐渐在丰富的服务产品。
我们自身的努力在全国总经济格局中也得到了充分的体现，由于这些年来零售业的不断发展，我们在对经济增长中我们实现了我们作出一定贡献的目标。到2007年底在国民经济的整体发展中，零售业和商业所作出的贡献是4.5%，我们实现了第一次超过其他板块对国民经济作出贡献这样一个基本的宿愿，此前已经投资劳动和进出口作为支持国民经济快速发展的两大因素一直在扮演着主要角色，消费虽然也作出了同样的贡献，到07年我们改变了这一局面，商业发展的第二个特点是流通现代化进程在加快。
以战后西方发达国家和地区经过近70年努力所培育出的现代商业组织形式及其所形成的一系列商业模式在我国经过二十多年的实验，探索，研究，已经被广泛采用。并且在这一过程中我们以对本土的深刻熟悉和继续研究，我们进行了一系列的提高和改造使之成为支持我国商业发展非常有效的也是卓有成效的生产力和生产组织形式。
大家都知道，到目前为止，在全球商业中，扮演主要商业形势的连锁经营我们不仅不陌生而且已能熟练的掌握这一商业组织模式，在我国的商业领域内，通过连锁经营的方式所实现的商业销售和商业活动已经突破了1/5的规模，这在十年二十年以前还是无法想象的。在商业领域内，我们以国际通行的业态来经营实现了我们自身对于传统商业模式的改造，我们已经学会了便利店、超市、大型超市、专业店、专卖店折扣店以及网上销售等销售方式，我们也学会了以特许经营的方式调动社会资本参与商业领域的经济活动。经过我们的努力，我们在这个基础上进行了一系列的创新，我们实现了百货与超市的结合，超市与便利店的结合，我们也完成了零售业与餐饮业的结合，这些都是发达国家和地区在自身的商业实践中开展的很少或现有成功的方式，而这些模式对我们的发展起到了积极的作用，他符合我国的国情，适应我国消费者消费习惯，不仅成为业态创新的方式，而且也是我们目前和下一步经营的利润增长点。
在我们的这一领域内，我们除前台所作出的一系列如上的努力外，我们还进行着通过加快建设配送中心和以电子商务现代通讯技术利用网络等现代科技成果，去努力的建设着我们的支撑体系，我们也深深的明白，这些支撑体系的不断完善和所形成的巨大的支持能力将会使我们已经形成的网络终端和店铺具有更加完备的向消费者提供充分的服务产品的能力，这种粉饰和进程，符合现代国际商业发展的规律和特点。在这方面我们还再继续进行着艰苦的努力。虽然以整合的配送能力还仅仅达到50%的配送比例，虽然在我们仅仅80%的企业内开展了以电子商务进行管理和面对消费者的服务，但是我们这一进程在继续，我们相信在不远的将来我们可以赶上其他的国家和地区。
在商业领域内，我们第三个喜人的特点是规范化经营引起了业界和各方面的重视，在这一方面，政府各有关管理部门通过推进法制建设，标准形成，加强监管使这一领域内的规范化工作引起了各个方面的重视，也充分的反映了业界和消费者的愿望。
同时，我们还认真的研究这一领域的专业特点，陆续的出台了近百部业务标准和技术标准。这些标准从流程规则、监控等各个方面，充分的描述和确定了这一领域内的一系列规则，使我们这一领域的法制化进程，特别是通过法制化进程使我们的规范化工作得到了充分的体现。
在业界我们也看到了同样的反映，我们的企业界在推动企业经营规模化的同时已经开始在深耕细作，加强企业自身和组织内部的精细化管理和经理化管理，通过对企业单店效益、坪效，以卖方主导的机制和点营销等手段在推进着企业自身精细化管理，大家试图通过精耕细作实现企业进一步发展，以不断提高的服务水平通过商品的载体为消费者提供良好的服务。
我们这一领域的第四个特点是我国商业的国际化程度在予以加深，伴随着中国经济的日益国际化和不断的融入国际经济，商业领域内也出现了同样的特征，我们已经清楚的看到随着大型跨国商业集团和商业企业陆续进入我国，我们已经学会而且也在尝试着按照他们的做法以同样的方式我们也在走出国门，随着全球250家中的100家跨国企业陆续进入我国的同时，我们也有相当数量的企业在完成了A股上市之后，进入到了海外重构，我们认为，我们在这样的进程中，我们不仅学会了国际通行的商业组织方式，我们还在利用这种组织方式在通过国际市场寻找和争取国际资源，为我们的进一步发展在寻找机会，扩大能力，挖掘潜力。
如上是我们对我国商业目前的状况作了一个简略的描述，我们知道在这样一个短的时间内我们无法将目前我国商业这样一个波澜壮阔的变化完全的展示在朋友面前，但是我们和大家一样，我们期待着通过我们的协商和探讨深刻的理解我国商业目前的特点，特别是我们所形成的能力，为我们下一步的发展作出我们认真和专业的打算。在这一基础上我们想和朋友们一起就我们商业下一步的发展我们所作的努力和大家做一个简略的介绍。
实现我国商业进一步发展以全面的配合我国经济的持续稳定健康的发展，是我们一贯的目标。
从我们的角度我们将认真的了解和研究业界在发展商业方面的愿望和要求，继续致力于商业运行政策环境的建设。
我们将在07年国务院关于促进服务业发展的若干意见和2008年国务院办公厅发出的关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见的指导下，坚决的摒弃一切限制和阻碍服务业发展的规则和规定。我们将大力的推动这一领域的工作，使我们能够在尽可能短的时间内形成有利于服务业发展，有利于商业和零售业发展的政策环境。商务部在近期已经出台了关于这方面的一系列工作考虑，我们设想通过和大家一起的努力，争取在这一领域内的政策环境建设方面，进一步将有关问题进取化，可操作化。
第二点我们将加快法规标准的建设，在这一方面，我们将推动两方面的工作，第一我们将继续致力于认真贯彻落实已经出台的一系列法规和文件。使这些法规能够尽快的产生生产力为我们这一行业的发展作出贡献。第二方面我们将根据业务发展的需要和不断变化的情况和形势，陆续出台这一领域内发展最最紧迫和最最需要的法规和标准。
第三点我们将加快商业领域内的薄弱环节的建设。众所周知，由于这一领域长期以来投入不足，这一领域内的基础设施建设和商业基本能力的建设还存在着很大的缺口，与消费者和第一产业第二产业为我们提出的要求还有很大的差距，我们需要作出进一步的努力。
我们在业务工作研究中了解到物流配送体系的建设是目前这一领域内的薄弱环节之一，我们将与业界的朋友们一起就加快物流建设作出努力。商务部已经出台了关于推动流通领域、物流发展的若干指导意见。在这一文件中我们提出了未来三年物流发展的基本工作目标，我们试图通过推动生鲜物流、通过推动农产品流通通过克服在生鲜商品流通中的瓶颈和一系列障碍，通过四川工程的引导加快这一工程的建设。在这项工程中我们也期待着超市领域的企业家们给予认真而有利的支持。
在商业领域的薄弱环节建设方面，我们还将针对城市方发展的特点，对于社区发展落后于整体城市发展的现状作出努力，在社区中，超市也扮演着重要的角色，你们以遍布全国城镇的销售网络和终端为社区的居民提供了自己的服务，但目前在这一领域内我们还有很多困难和问题需要认真的研究和解决。
我们希望在这方面也与在座的朋友们一起认真的研究，作出我们进一步的推动。
第四方面是我们将加快流通企业服务水平的提升。
商务部从2006年开始，推动零售企业分等级的工作，我们已经用了一年半的时间，基本完成的百货业零售企业分等级，通过这项工作，致力于提高零售行业的服务水平，在经营、诚信、环境、安全、节能降耗等方面作出一系列改进，为消费者提供尽可能满意的服务。目前我们正在进行着超市范围的分等级，我们设想通过几年的时间，陆续在便利店、专业店、专卖店购物中心等目前在我国商业领域内扮演主流业态的范围开展这项工作，通过几年的努力也逐步实现刚才所说的目标，为消费者提供一个比较好的销售平台。
最后一点我们将按照近两年的部署，继续致力于零售企业的节能降耗，与国家节能减排建设节约型社会的总体考虑相配合，在我们这一领域内作出我们自身的努力。
时间关系，我按大会主办方的要求，有关情况就暂时介绍到这里，我非常感谢在座的朋友们，非常认真的听完了我刚才的情况介绍，在此请允许我代表商务部商业改革发展司，对在座朋友们在过去的时间里给我们工作的支持，表示我们最最诚挚的感谢！
Ⅲ 商业综合体的管理难点在哪里，后期营运的话成本控制需从哪些方面做
现代城市商业综合体具有两个重要的发展趋势，第一是功能多样性 商业和娱乐文化体验以及旅游功能密切结合，第二是注重环保节能，降低开发和运营成本，将综合体的建设纳入城市总体规划。
做好城市综合体的成本控制和预算管理是极为重要的基础管理内容，本人不仅对综合体成本特点进行了分析，而且对综合体动态预算管理提出的自己的思路。
一、 城市商业综合体的成本组成
典型省城城市综合体物业组合成本表
占地6万平方米为例 容积率6.0，高度100米， 建筑面积36万平方米 地下建筑面积6万平方米
全寿命周期的成本分析 以42万平方米综合体为例
全寿命周期成本及其对综合体开发的启发
1.根据全寿命周期理论，在前期策划和设计阶段就要思考整个项目的各项成本，均衡考虑。
2.以可持续发展策略指导项目各个阶段的工作，为环境友好型社会做出贡献。
二、 城市综合体的成本控制的静态策略
前期策划成本
设计成本 以36万平方米综合体为例
工程成本 以占地6万平方米，36万平方米，地下两层12万平方米
装修成本
三、 城市综合体成本控制的动态策略
城市综合体的分期建设策略极其重要，对于老区的综合体可以一气呵成，对于新城的城市商业综合体，一般都要采取分期建设策略，控制未来无法判断的风险。
动态成本控制策略1：商业规划和建筑设计一体化
以长春西客站换乘中心枢纽商业为例，设计和商业规划脱节，在商业物业将要招商时候发现根本在设计中没有考虑餐饮业态需要的给水和排放油烟管线，必须重新方方案更改设计，才能满足实际经营的要求。
通过方案成本分析和招商摸底，提前预知不同物业类型的准确成本。
利用一流策划和设计，结合良好宣传，在项目开工之前就营造最佳品牌形象，通过强势地位，鼓励施工单位以最低成本积极参与。
动态控制策略2 ：最大限度量身定制，准确把握商业客户对物业的实际需求是降低成本的有效方法，避免建筑功能改造造成的不必要成本支出。
通过准确判断市场，将主力商家和龙头商户的建筑需求在设计前摸清，通过概念设计方案和招商摸底工作，汇总需求到建筑设计任务书中，通过建筑设计方案的经济性 分析，将商业管理和施工管理专家以及建筑设计人员参加联合审查优化方案是成本控制的主要措施。
四、 城市综合体的产出经济效益及其提升策略
商业规划与建筑设计的最佳匹配
VMD与装修的最佳匹配
业态优化与最佳运营表现
做好商业地产预算管理
五、城市商业综合体编制预算的思路
商业地产的预算需要由总经理委托财务部门牵头，各个部门重点参与的原则，组成预算编制小组。首先要把前期策划和设计部门把费用预算好，概念设计方案完成后，请工程部门进行初步估算，在招商摸底和详细设计方案完成后，正式编制工程预算。
1.前期费用预算充足，保证项目方案的高质量，特别是注意招商摸底和设计方案优化结合，优先保证专家组商业管理和施工管理专家以及建筑设计专家的费用;策划和设计费用一般在综合体项目总成本中占比例为2%,一般对成本波动的影响超过20%，因此，策划和设计成本优先保证的同时，尽量争取占据到3-4%，对建筑设计方案中的节能设计和经济优化分析费用预算在100万元以上。
2.材料预算 一般要保证材料费用和质量，钢材和水泥和卫生以及低压电器设备由发展商统一采购，和大型材料供应商建立长期关系并严格执行预算。
3.商业地产的施工预算 优先保证一线工人的工资发放，即使选择垫资的施工单位，也要选择资金雄厚的施工单位。关心施工人员包括普通农民工的身心健康，在工资外，提取每人每年1000元费用，用于工人的文化和体育活动，安排监理公司监督落实。
城市商业综合体预算编制的主要内容：
现金预算是综合体预算管理中的重点，一般综合体现金主要来自物业销售和保留物业经营部分，对于酒店物业和购物中心以及写字楼等租赁物业需要结合现金流特定，一般都是争取开业前有部分现金流入企业，流入商铺租赁定金一般可以要求预付两个月左右的押金。
对于现金预算一般要在执行中结合实际调整，出现重大政策变化时候，需要现金流重大调整，报告董事会批准，其他就是常规的现金流调整，报请经营班子批准。根据现金流预算特点，建立现金流风险预警体系，保持企业综合体项目开发的可持续性。
跟进预算的方法：
总经理安排财务部门牵头，及时了解项目进度，及时了解预算中不符合项目实际的成分及时阶段性变更调整;
跟进银行房地产信贷政策变化，及时采取贷款组合策略，优化财务预算。
监控项目进度和合同执行进度，确保按时支付项目前期策划、设计和工程费用，避免无故违约增加的索赔成本。
4、预算管理和质量管理结合
对于建筑质量创造国家不同级别的奖励，在预算中考虑奖励的不同数额，鼓励建筑施工单位抓好质量。
鼓励设计单位和施工单位的密切技术交流，鼓励监理单位和施工单位分享最佳质量案例，将先进技术交流贡献工人奖励纳入人工费用预算中。
六、 城市综合体的社会效益
1.生态效益 城市综合体要成为生态环保的标杆
2.社会效益 解决城市就业的重要渠道
3.教育效益 城市综合体经营利润的10%作为贫困家庭的教育基金，支持教育发展是城市综合体开发商要承担的社会责任
参考文献
1. 森稔着，Hills 垂直花园城市未来城市的整体构想设计，五洲传播出版社，2011年6月
2. 袁家军主编，神舟飞船系统工程管理，机械工业出版社，2006年1月
3. 刘大响着，我心飞翔――航空动力专家刘大响院士回忆录，航空工业出版社，2011年4月
Ⅳ 简述商场导购员工作中遇到最大困难及如何克服
最大困难是：对商品了解，需对商品属性熟知
2、对商城流程不熟悉，需了解
3、对顾客服务做不到位，需参加商场的专题培训
Ⅳ 中国商业地产目前存在哪些困境
中国商业地产，目前存在很多困难，人们手里没有钱就买不了商品楼了。
Ⅵ 在进入新的市场时企业面临的最大困难是什么
怎么在这个市场上生存下来 顾客对该企业的产品是否能接受 最好是先做个市场调查
Ⅶ 浅谈购物中心商业业态规划的考虑因素
浅谈购物中心商业业态规划的考虑因素
商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素
1、项目当地的经济发展水平
丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。只有这样，才不会说与城市的发展脱节。购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。
当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，并在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的支持与配合，否则就容易盲目跟风变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。
2、项目当地的商家资源
项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。
在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场调研的结果，汇总当地的商家资源情况，进行分类汇总，计算出各分类项目的比例。一般来说，商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐三大类。进行市调商业分类的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。
在分析市场调研的结果的基础上，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积进行分类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控制。
进行面积的预估后，还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，那就及时进行相关的调整。如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成很大的困难，同时也脱离了当地的实际情况，对将来的经营产生不利的影响。
Ⅷ 商业地产有何难点
商业地产招商的问题和特点商业地产招商的特点是目标商户主次分明，租金、租期差异大，招商持续时间长、难度大、技术要求高。主力店租期长、租金便宜，中小型店的租期比较短（一般是三年）、租金比较高，往往是主力店的3到10倍。招商时间长，对一般商业地产项目来说，都是从业态组合开始一直持续到开业，招商开业之后还经常会进行商户调整，一般来说现在的项目没有半年时间是很难招满的。从第一次谈主力店到签约，最快也要半年时间，主力店对项目不容易把握，并且现在连锁经营的商家还不够充分，零售业放开之后情况有所好转。招商是手工活，要一针一线地做，我们现在招商都不做广告，全部是一家一家来谈，要很有耐心。关于商业地产招商存在的问题。第一是招商难，难在哪里；第二是招什么商家进店以及如何确定租金和签定租约。从商家不愿意进场的心态来看，一种是觉得这个地方不行，没有投资价值；第二种是觉得还有其它项目可以洽谈，但是对这个项目又吃不准（当然这有可能是项目自身造成的原因）；第三种就是觉得项目还是可以做起来的，但是不十分合适；第四种是觉得项目挺好的，但就是进不去，可能是太贵或者其它条件太高。出现招商难的问题不能完全说是因为商家少，而是项目没有针对性，对商家的把握没有那么准，所以招商只有从商家的角度考虑问题，才可以更有针对性一些，成功率也会更高一些。招什么样的商家进店，看起来是招商工作，实际上的核心问题还包括购物中心的基本定位，因为每一种定位会针对不同的商家，比如设计思想、经营理念，另外就是现在还有不少项目仍然是不管张三李四，谁给的租金高就请谁进，虽然现在这样做的变得很少了，大部分商业地产项目都有完整的商业和品牌规划。招什么商家进店决定着购物中心以后卖什么，怎么卖，卖给谁的问题。确定租金的难点在哪里？我们都希望实现高租金，或者快点回笼资金，但是还有一个不能忽略的培育市场的问题；商家希望租金低，太高他们会走。实际上现在很多项目对租金的看法和起步时已经不太一样了，除了那些很大的品牌店，有很多商家在租金判断标准上并不是十分准确，我们也同深圳做连锁商业的老总进行过探讨，他们对位置的判断很多是带有直觉性质的。现在看很多项目的租金可能很高，但是更重要的是要看能不能经营下去，不是看眼前的租金，而是要看两到三年之后的租金，那时候的租金基本上会是稳定的。 招商有三个阶段，一个是满场，二是稳场，三是旺场，三年之后正常情况下每年会有5％的调整。开始的租金并不代表以后还会是这个样子，反而是招一些好的商家进来，把经营做得旺盛起来是更长远的。租金策略上有整体价位、租金形式、租期时间，现在除了面积比较大一些的主力店之外，一般的店租约就是三年时间，三年期间会有很大的变化，或者可以在到了三年时间的时候把租金稍微调高一些。大店的风险其实也很大，他们做得不好也会撤离。第二关于租约的问题。有的项目被商户看中了，但是总是磨蹭不愿意签约，或者没过几天就又推翻了，这其中租约上的问题占了很大的成分。现在租约上存在的问题就是发展商不愿意签，希望有多一点的利益，租约制定明确有好处，发展商会获得广大商家的信任；另外一点导致租约不签的原因是发展商对合同不够重视，合同中经常会遗漏很多东西，很多表面的东西在合同上都没有体现出来，而这些内容确实又是经常会碰到的；发展商基本上是在追求简单化，只要商家每个月能缴纳足够的租金就可以了，发展商不想搞得太复杂。