⑴ 怎么算商铺的商业价值
任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种购买是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资商铺，也是同样的道理：一般而言，投资人在购买商铺时，投入的资金大、风险高，比如，就目前福州投资商铺来讲，在二环以里的商铺，只要是在好一些的地段，价格都在20000元/㎡左右，鼓楼/台江等商业旺地，价格基本上在30000元/㎡左右；中亭街沿街甚至达到8万元/㎡以上，（媒体报道的14万元/㎡指其按套内面积计算）。面对如此昂贵的投资，如何实现投资的价格接近价值甚至大于价值？我们认为首先要做的就是对商铺进行价值评估。如何评估？我们根据多年商铺开发的经验和代理商铺营销的实践，建议投资人从以下几个方面进行考虑：
1、是否处于核心商圈
商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。在福州市，已经成熟的商圈如东街口/中亭街等，吸引的是来自全国各地的人流；。一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。
2、商圈的变动因素
在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前2-3年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是值得投资的绩优股。比如，当年以35000元/㎡购买了中亭街沿街店面的投资人，就是因为抓住了商圈的成长性，所以投资回报丰厚，如今赚的是钵满盆溢。同样的道理，由于当前仓山火车站商圈/师大附近新学生街/等商圈正在形成过程当中，周边的商铺目前就具备这样的发展潜力和投资价值。反之，如果选择的商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰时购买股票一样，前景堪忧。
3、主力店效应
“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值举例宝龙城市广场，目前的营业能力只能算中下。但就是这种氛围下，2—3楼围绕在家乐福周边的店铺，仍然有不错的赢利。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。
4、有广场就有冲天人气
什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。大如天安门广场，小到福州市五一广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。广场有大有小，只要有广场就会带来人流。
5、品牌店效应
目前在商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多。西式餐饮如肯德基、麦当劳、永和大王；咖啡如星巴克、上岛；服装如鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。我们以津泰路为例：津泰路集中了目前福州市存在的一些核心高端服饰/鞋帽/精品品牌，他吸引的一定是消费力巨大的高端消费群，在这里所获得的收益一定是最好的，这一带的商铺价值也一定是最高的。
6、立地条件
商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。
一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。
道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。所以商铺的价值非常大。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别（如八一七路），其次就是靠近商业区的交通干道。如东街/扬桥东路/达明路/井大路/等，穿插连接六一路/五一路/二环交汇于八一七，面与兼，因此，商业价值巨大。
人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。我们同样以东街口为例。东街口可以吸引来自东西南北四个方向的人流和车流，而且只存在形试上的障碍；而交通栏隔对商铺价值影响多大，我们只要留意双抛桥就知道了，以前双抛桥门前有隔栏/没有连接达明路的斑马线时，从两个方向来的人流都比较困难去购物，而拆掉过街天桥/隔栏后对来往的顾客非常方便，尤其对三坊七巷未来的人流注入是有很大支撑。
7、商铺的通用性
一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些铺并没有这些，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。其实，不仅是投资人不明白，有些发展商也不一定清楚，因此，投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，那怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。
8、周边租金水平
如果说以上评估条件定性的内容多，那么周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。投资商铺和住宅最大的区别是，住宅随着品质的下降以及新项目的推出，当前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商铺是越做越旺，租金只会往上走，但是出现商圈变动则另当别论。
⑵ 商业地产评估购物中心价值的评估方法
商业地产评估购物中心价值的评估方法
决定购物中心价值(Determining the Value of A shopping Center)
建立不动产的价值基于许多原因，包括取得财务借款吸引买 主出售或衡量成长。
不动产价值的评定方式有许多种，传统的估价通常包含下列 三种推演方式：
重建成本估价法(Reproction Cost)：此方法的立论是将该购 物中心所在土地先视为空地，评定其市场价值，而后加上重建类 似购物中心所需的建造成本，减去可能折旧的总值。折旧估量是 影响这种估价方式准确与否的关键，尤其是成立很长时间的购物 中心，其价值可能因折旧的估量而存在认知上的差异，另外开发商所建立的商誉也难以纳入所考虑的因素。
市场比较法(Market Sales Comparison)：这种方法最为简易，为比较在近期内类似购物中心在附近区域的售价， 标准比较的方式包括每一平方米建筑物的售价，然而这一评估方式最大的制约条件是市场中经常缺乏可以进行比较 的案例。
现金流量推估法(Cash Flow Analysis)：这种方法为推估该购物中心在其运营周期中或特定时段内将每年可能产 生的净现金流量累计后的现在值，现在值的含义是将每年净现金流量减去利息后直至预定时日的累计值，但是其准 确性则视预估品质与所使用折现率(Capitalization Rate)的合理性。
收入推估法－净现金分析(The Income Approach-Net Cash Flow Analysis)
计算营业净收入、应税收入及净现金收入的基本步骤：
1、决定购物中心整体租金收入减去空屋及其他租金损失。
2、将前述金额减去营运费用支出即是营业净收入(NOI)。
3、将营业净收入减去当期折旧额度及借贷利息支出即是应税收入。
4、应税收入减去按投资者税率的营业税、所得税即是税后收入。
5、税后收入减去借贷本金支出是已经支付的现金项目。
6、加回折旧(因其并非实际现金支付)，则为净现金收入。
简言之：
－营业毛收入
－营业费用支出
－营业净收入
－折旧
－利息
－所得税（营业税）
－借贷本金偿还
－折旧
－净现金流入
收入推估法－折现为现值(The Income Approach-Capitalization Into Value)
运用净现金流入的方法可以推估购物中心价值，因为不动产本身是一个资本密集的产业，其获利需要经过长期 持有，同前所述，一个投资性的产品是将可能的收入转换成今天的币值(在预定的一段时限推估其收入的现值总 合)，此程序称为折现(Capitalization)，它决定在公开市场上愿意支付不动产的金额(Capital Sum)以换取在未来持有 时间内推估的净现金流量。而将收入转换成价值的系数称为折现率(Capital Rate)，它是一个百分比数字，由风险 折扣(Discount Rate)与资本回收报酬率(Capital Recovery)两者之比而成，这一数字不包括资本本身的通货贬值 或借贷服务费用，这一数字由市场力量经由谈判所获得，这一利率水准也受下列情况的影响：
·不动产市场状况及不同的投资机会。
·资本市场——在此市场，买卖双方在一起交易不同形式的长期金融商品(长期表示一年以上)，如股票、基金、 债券。
·金融市场，包括各种形式一年期以下各式金融商品，而金融市场与资本市场间存在着互动的关系，通常越是 长时间才能获得的金钱表示其风险越高，也就是其利率水平应该越高，所以长期投资工具的利率及回收应比短期投 资工具要高。
净现金收入推估不动产价值的公式如下：
不动产价值(V)=净现金收入(Net Operating Income)/折现率(Capitalization Rate)
以下为一个简单的计算案例：
购物中心规模：100,000
购物中心土地成本：$300,000
购物中心建筑成本：$5,000,000
营业毛收入：$11
营业费用：$3
折现率：11．75％
净现金流入：(营业毛收入减营业费用)
($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000
不动产价值(Value)=$800,000÷11．75％=$6,808,511
这一不动产的市场价值是$6,800,000
由于折现率反应的是市场的状况，购物中心价值将随不同地区的折现率而有所不同。
仔细的经营管理可以影响价格(What Careful Management Can Do to Affect Value)
在管理费用上，即使是很小的支出，经折现率调整后，在不动产价值上都将产生显著的影响。举例来说，假设 公共区域管理费支出$78,600，其中若仅有$50,500可以根据租约规定由承租零售商承担，若能将这一条款删除，其 差价为$28,100元，以11％折现率计算，则表示购物中心的市场价值将有$255,455的改善。
营收的经营管理(Income Management)
对购物中心经理人而言，如何实现最大净现金流入并且不影响购物中心长期生产力与竞争力就非常重要，购物 中心经理人对租赁契约的各项内容必须详细审视，包括：
·租赁一般条款
·税负及保险责任
·租金减免与百分比租金
·公共区域维护管理费用
·承租户信用程度
对于长期承租契约可能的条款，下列各项内容应该进行进一步的审视：
·重新确定有关税负的租金条款和其它搬迁税负
·广告条款
·租赁契约中止条款
·管理费用分摊条款
·基本净租金条款(包括一般租金、百分比租金、其它费用分摊)
购物中心经理人对于其它内容也须深入了解，包括：
·当地零售市场的竞争性
·社会、经济、政治及环境变化
·特别重视承租零售商的销售能力、展示企划和广告行销理念。
关键字： 商业地产
⑶ 如何为商业地产估值
市场比较法(Market Sales Comparison)：这种方法最为简易，为比较在近期内类似购物中心在附近专区域的售价， 标准比属较的方式包括每一平方米建筑物的售价，然而这一评估方式最大的制约条件是市场中经常缺乏可以进行比较 的案例。
现金流量推估法(Cash Flow Analysis)：这种方法为推估该购物中心在其运营周期中或特定时段内将每年可能产 生的净现金流量累计后的现在值，现在值的含义是将每年净现金流量减去利息后直至预定时日的累计值，但是其准 确性则视预估品质与所使用折现率(Capitalization Rate)的合理性。
⑷ 这是真的嘛商场评估价是多少
1 现行市价法也称市场比较法，是根据目前公开市场上与被评估资产相似的回或可比的参照物的价格来确定答被评估资产的价格。现行市价法是一种最简单、有效的方法，是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。
评估价值=[全新参照物市场价格-(全新参照物市场价格/预计使用年限)×资产已使用年限]×调整系数
2 现行市价法主要适用于单项资产交易价格的评估。
⑸ 在商场卖货怎么评估利润
一般来说
利润=营业额收入-成本
一、首先设你的 营业额收入为X
（其中80%是利润，但实际上出去折扣，会员价等达不到80%，按75%计算吧，这里就不管什么会员价，商场折扣，刷卡费等因素，把这一类全部计入【商品】成本，所以商品成本为0.25X）。
二、设最终的收入为0（保本不赔钱的状况）
三、成本
房租 6500
手续费 销售额的14% 即0.14X
人工费 5000
商品成本 0.25X （粗略计算，因为折扣、会员数量、刷卡人数不能确定）
四、计算结果
利润=营业额收入-成本
则：0=X -（6500+0.14X+5000+0.25X）
0 = X- 0.39X - 11500
0.61X= 11500
X=18852
所以，每个月最少要达到19000左右的营业收入，才相当于保本不赚钱，如果你要给自己订一个目标比如10000的利润，你可以把0换成10000计算一次。
假定，10000的收入，则营业额为
10000 =X-（6500+0.14X+5000+0.25X）
10000 = X- 0.39X - 11500
0.61X=21500
X=35245
所以，你每个月如果想赚10000的话，相当于营业额收入要达到35245元。
大概就是这样了，望采纳。
⑹ 如何评估店面的价值
评估店面价值方式：
商铺本身
1、楼层，一层商铺的价值永远是最高的,投资者选择首层商铺的投资回报较高,但风险也较大;如果投资眼光不错,选择二、三层商铺的投资风险较小,回报也可观。
2、标识，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。
3、硬件的通用性，商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
4、经营管理模式，这是对商场铺位而言的,这对整个商场的经营和发展影响较大,包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等,市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。
5、社会价值，如果是租给一个人管理的商场铺，两人倒班，你解决了两个人的就业，社会价值是2人；如果租给餐饮企业，你的价值可能是20人；如果是租给批发店，联系的是生产厂商及零售，也许价值是200人-2000人。社会价值也是商铺经济价值衡量的参考。
6、其他，土地使用年限、门面宽深比、新旧程度。
商铺的环境
1、趋势。商圈不论大小，分新建、成熟、衰败三种。成熟商圈有稳定收益；新商圈如潜力股，如政府投资不变，收益是更丰厚的；拆迁、衰败的商圈就如买到天花板的股票，前景堪忧
2、周边业态
主力店。如大型百货商场、购物中心。主力店将带动周边100米之内的商业物业全面“寄生”性升值。 广场，品牌店，在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。
周边产业结构。周边产业决定周边人群结构，也就决定其消费能力及消费习惯。同时要注意周边产业的变迁的预期,例如金融机构进驻、办公大楼的增多自然造成对周边服务的需求。
⑺ 商场投资估值报告，计价计算方法
材料的评估值按评估基准日的现行市场价格kos原则上说任何一种会计计价方法都不会影响材料评估值只是会由于会计计价方法不同造成账面价值不同而影响评估增减值
⑻ 如何评估店面价值
评估店面价值方式：
商铺本身
1、楼层，一层商铺的价值永远是最高的,投资者选择首层商铺的投资回报较高,但风险也较大;如果投资眼光不错,选择二、三层商铺的投资风险较小,回报也可观。
2、标识，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。
3、硬件的通用性，商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
4、经营管理模式，这是对商场铺位而言的,这对整个商场的经营和发展影响较大,包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等,市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。
5、社会价值，如果是租给一个人管理的商场铺，两人倒班，你解决了两个人的就业，社会价值是2人；如果租给餐饮企业，你的价值可能是20人；如果是租给批发店，联系的是生产厂商及零售，也许价值是200人-2000人。社会价值也是商铺经济价值衡量的参考。
6、其他，土地使用年限、门面宽深比、新旧程度。
商铺的环境
1、趋势。商圈不论大小，分新建、成熟、衰败三种。成熟商圈有稳定收益；新商圈如潜力股，如政府投资不变，收益是更丰厚的；拆迁、衰败的商圈就如买到天花板的股票，前景堪忧
2、周边业态
主力店。如大型百货商场、购物中心。主力店将带动周边100米之内的商业物业全面“寄生”性升值。 广场，品牌店，在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。
周边产业结构。周边产业决定周边人群结构，也就决定其消费能力及消费习惯。同时要注意周边产业的变迁的预期,例如金融机构进驻、办公大楼的增多自然造成对周边服务的需求。
⑼ 商场最常用哪种基本的评估方法进行评估
收益法和市场法，特殊情况成本法。