㈠ 如何做好購物中心租戶管理和經營
所謂運營，其實跟經營是一個意思，就是將一件事情從頭到尾做好。在項目當中，可能這個人就是一個項目經理，在企業當中，可能這個人就是CEO。我就個人的意見談談如何做好企業運營。
企業運營是一件統籌管理的事情，是一種方向性與框架性的工作，當然細節的把握也是必須的，畢竟框架也是由細節構成的。在古時候，運營者就是軍師，軍師制定軍事戰略，布局戰術和安排將帥。看過歷史劇的人都熟悉這樣一個類似的場面：諸葛亮拿著地圖觀察了一番，圈圈點點，然後坐在台上拿著羽毛扇揮一揮，從筆筒內取出幾支令牌扔在台下並喝到「張飛聽令，今夜三更時分，從左側攻擊曹營」「馬謖聽令，今夜二更時分，你率三軍直取呂布扎營地，搗亂一番立即撤退，不可戀戰，否則以違背軍令處罰」「所有將士聽令，兵馬現行，糧草隨後，不得有誤......」。對了，這也是運營！戰略、全局、方向、框架，這些字眼都可以用來描述運營的定位。了解了運營的含義之後，我們再來看看如何做好運營，企業運營需要考慮那幾個方面的事情？
1、資金鏈
資金是運營中最首先要考慮的環節，啟動一個項目需要多少資金，有多少資金可以用來使用，資金無法支撐運營規劃時，是否考慮融資？如何將這些資金通過自己的運營變成雪球，並為投資者帶來最大化的收益，是運營中最核心的職能所在。因此運營者得考慮包含項目投資金額、資金回籠時間和周轉周期、運營開支（固定資本和流動資本）
2、產品
即你要賣什麼？這個產品的市場容量如何？
這是對產品線的規劃和對市場的預測，研發或引入一個產品，運營者首先要考慮的是這個產品的前景和整個市場大致能產生多少銷售量，然後會考慮為消費者提供什麼樣的產品。我舉一個很簡單的例子：一家企業是生產筷子的，我們通過調研得知，中國使用筷子的方式大概有2種：一種是重復使用，一種是一次性使用。重復使用的筷子平均單價為10元，一次性筷子的平均市場單價為0.2元/根。有12億的人口都使用筷子，平均每人每年消費可重復使用的筷子2次，平均每人每年使用一次性筷子會消耗掉5雙，那麼如何規劃產品線和預測它的市場容量呢？通過如上假設，我們可以大致有這么一個方向：產品線層面，我們可以生產兩種類型筷子，即滿足重復使用的筷子和一次性消費的筷子，如果市場更細分，我們可以考慮重復使用的筷子細分為高檔的象牙筷子、中檔的銀筷、低檔的竹子筷子、塑料筷子等。一次性筷子可以細分為打包的筷子和分別包裝出售的筷子。在做市場預測時，我們可以這樣計算：單價*預計使用人數*更換次數*年=年度產品市場容量的大小，根據這個公示我們可以計算出筷子的消費市場總容量應為10元/根*12億人*2次/年*1年+0.2元/根*12億人口*5次/年*1年=240億+2.4億=242.4億元的市場容量。
3、目標消費者是誰？
目標消費者是產品的消費方，可能分為2種類型，一種為銷售單位，一種為直接消費單位。銷售單位是指產品的銷售中轉平台，一般意義上會是指渠道商。直接消費單位是指產品的最終消費者。產品的最終消費者又可以分為2中類型，一種為組織性購買，一種為個體消費。組織性購買可以視為團購，如政府單位、工程項目或自發組織的團購組織。分清楚目標消費者才能更好的做好營銷。
4、產品包裝、產品定價體系
產品包裝包含2個部分，外形包裝和內在包裝，外形包裝是指傳統的實物外包裝，屬於產品VI體系范疇。內包裝是只產品的優勢賣點提煉、產品功能和價值描述、產品定位和廣告語的包裝。
產品定價體系根據目標消費者、競爭對手、成本和市場定位進行設置。目標消費者不同，設置的價格體系不一樣，這表現在渠道商和終端客戶之間的價格差。競爭對手和市場定位是價格競爭策略制定的參考標准，成本是利潤的角度考慮。
一般說來，定位高端的產品通過品牌引導，會實行高價高促銷方式獲得最大利潤，通過渠道銷售，則會與渠道商分割銷售利潤，通過扁平化運作，則將價格優勢發揮了出來。
5、渠道
有了產品以後，通過什麼方式賣出去。這里的globrand.com渠道可指信息傳播通道，也可指產品銷售通道。有了這么一個產品之後，你通過什麼方式讓目標人群知道？是通過廣告方式傳播？還是通過鋪貨?是通過直銷？（電子商務、電話推銷、上門推銷、電視直銷）還是通過建立自營店，還是通過代理或經銷模式進行？
從模型上說，一個產品要達到利潤最大化，有這么幾個關鍵的影響因素：
A、單品成本和市場價之間的利潤空間；
B、單位時間內銷售的數量，即銷售規模；
C、渠道的數量。
因此，為提升整體利潤，我們需要從這三個方面考慮選擇渠道、刺激消費，管理渠道。
6、管理
管理是一種運營的支撐體系，即以人和結構為單位組成的流程體系。作為運營者，他需要考慮如下幾個方面來支撐整體的運營目標。
A、結構管理，即確立組織結構，一個企業要運營，先得有個組織架構，這些架構下的成員各自行駛什麼樣的職能，這些成員都是齒輪，環環相扣，相輔相成。在談論組織結構時，我建議大家先羅列出職責，然後根據職責去劃分崗位，只有這樣才能做到有效的利用人力資源，不至於機構臃腫和重復建設。
B、營銷管理（產品/渠道/價格/促銷/銷售任務/競爭策略/客戶數據/培訓/績效體系建立和管理）；
C、關系管理（外部關系管理/內部關系管理）
7、售後
產品賣出去以後，提供什麼樣的服務，如產品使用說明書，退換貨支持等。
基本上遵循這么一個流程：拿錢做了一個產品出來，然後以某種方式去賣好這個產品，並管理好這些環節，最後計算成本收回的時間。這句話濃縮了做實業的本質，是目前多數商業運營的基本模式。
因此，我個人認為，只要思考這些個方面的內容，並做好這幾塊的內容，那就基本上是做好了運營工作。
作為運營管理者，我認為還應該具備如下幾點：
1、 學習能力，極強的學習能力，才能讓自己管理的團隊處於不斷進步中。
2、 執行能力，執行力直接影響到網站發展，團隊的工作效率。
3、 分析能力，競爭對手的分析，市場的分析，運營數據的分析等等都需要有極強的分析能力。
4、 管理能力，再好的團隊，沒有有效的管理，也發揮不出其真正的價值。
5、 決策能力，一個決策，可以改變一個網站的命運。
作為運營管理者，哪些東西我們必須重視呢?
1、 團隊組建，不同的網站發展階段，設立不同的崗位，充分發揮崗位的作用，能力強有效的團隊協作能力。
2、 網站發展方向及規劃，網站SWOT分析，競爭對手分析，網站發展方向，盈利模式，核心點，運營發展目標及規劃，直接影響到網站的健康發展。
3、 運營過程監控，運營目標的設立，有效的推廣計劃，推廣手段，運營數據的實時監控，及時的調整運營策略及推廣手段。
4、 網站市場拓展及品牌建立，品牌的建立，資源合作及整合，有效的市場洞察力及分析能力，影響到網站的長期發展與壯大。
作為運營管理者，我們應該做些什麼呢?
1、 團隊的管理，團隊設立目標，指定執行方向及計劃，給予團隊學習及發展的空間。
2、 運營的監控，有效的數據監控，發現運營過程中的問題，及時的提出調整方案及正確的方法。
3、 有效的策略，面對困難，面對瓶頸，如何突破，如何發展。
4、 市場的拓展，網站的發展需要市場的磨合，需要資源的利用，如何有效的利用資源，開展網站市場拓展的工作，建立網站品牌及影響力。
㈡ 超市外租區管理制度
租賃還是聯營？
㈢ 租了超市的門面，屬於外租區，但是超市裡面主管什麼都是按照他們裡面的規章制度管理我們，合理嗎
合不合理主要看你們當時簽訂的合同，合同里如果有要歸超市管理，那就沒辦法。
㈣ 商場有權收取除物業管理費外高於租金的經營管理費嗎有什麼國家規定
根據國務院物業管理條例，住建部房屋租賃管理條例，我國合同法規定，收取商場管理費或租金或物業管理費事先必須有合同約定，物業管理費的收取必須有開發商、業委會與物業公司的物業管理合同且經過當地物價部門備案才能成為合法收費，否則是商場巧立名目亂收費項目，你可以根據上述法律、法規與商場交涉，如果商場方面沒有按照法律規定收費，你可以到當地物價局投訴商場的亂收費行為。
㈤ 尋求超市外租區的管理方法
外租區一般都是自己管自己，不用你怎麼管，就是有顧客投訴時候你給商戶施加些壓力，讓他們自己趕緊擺平這件事就行了。還有就是合同訂好，把自己都摘出去，當然法律規定超市也不是那麼好摘出去的。最關鍵的是讓他們按時交租金，還有配合超市做一些活動。
㈥ 商超外租區管理規定範文
員工的執行力是：幹事、聽話、守紀領班的執行力是：代領下屬共同發展
㈦ 美食廣場的租戶是否需要遵守廣場制定的管理規定
美食廣場的租戶的話是需要遵守廣場制定的管理規定的呀，只有共同遵守才可以讓廣場變得越來越美好。
㈧ 門面房租賃管理辦法
門面房租賃管理辦法
為了加強對門面房租賃工作的統一管理，明確職責，規范租賃人員在門面房租賃過程中的行為，使門面房的管理工作納入正常有序的運轉軌道，充分發揮出經濟效益。特製定門面房租賃管理辦法：
一、總公司所管轄的門面房由商貿中心統一負責管理，由總公司具體負責對外簽訂出租合約，使用總公司編制的《房屋租賃合同》書，任何個人無權對外出租。
二、門面房的租賃合約，統一加蓋總公司印章後生效，一式肆份。租賃方一份、總公司一份、商貿中心一份、財務室一份。
三、門面房應按其各自所在區域的實際情況，統一規范其經營范圍，嚴禁利用承租房進行非法經營。
四、所有門面房，其租期均做到時限統一。原則上一年一簽，時間為每年的元月一日至十二月三十一日。如遇特殊情況，可視具體情況而定。
五、總公司門面房應根據所在區段，統一編排門牌號，各門面房均應按其所在的區域，劃區、劃段，相同區段的房租，一般應做到價位統一。特殊情況由總公司確定。
六、在簽訂房屋租賃合約之前，免收房屋押金，但須按規定交納房租。
七、門面房對外出租時，也可採取統一招標比價方式進行，同等條件，優先考慮管理經營服務好，誠實守信的續租戶。
八、各門面房租賃戶應認真履行《房屋租賃合同》，按時繳納房屋租賃費和水電費，對拖欠費用或違規經營，總公司有權終止合同。
九、總公司所有門面房均由總公司統一負責修繕。
十、總公司要求商貿中心具體負責對其轄內的所有門面房實行統一管理，對各門面房的租賃合約履行情況，進行階段性檢查、督促，對將其結果作為對門面房管理人員年終評價的依據。
㈨ 租賃型商場如何管理
客商是出租式商場的衣食父母。客商管理是商場營銷體系的重要組成部分，是企業的重要資產之一。客商管理的實質就是如何有效地運營客商這項資產，對它進行開發、維護、運用並使其增值。
一、對客商地位和特性的認識
1．真正尊重客商
真正尊重客商，圍繞客商開展工作是客商管理的基石，沒有這個前提，談有效地管理客商只是空中樓閣，尊重客商是最起碼的商業道德。
2．長久合作
在客商管理上，一定要有長遠眼光，而不能考慮一時一事的利益。因為客商穩定是商場穩定並發展的前提，客商群體的穩定對於商場運營政策的連貫性和市場維護都是必不可少的。實際工作也證明，穩定的客商給商場帶來的收益遠大於經常變動的客商。客商的每一次變動都意味著風險和費用。不到萬不得已不要考慮換客商。這就要求我們在選擇客商時一定要慎重，在最初選擇時就從長遠角度考慮。
3．日常性工作
客商管理需要常抓不懈，搞突擊是沒有任何效果的。客商管理是商場管理的一個重要組成部分，因而不可放鬆，應由專人負責，並進行考核。
4．確保客商的利益
一些商場提出「客商是上帝」，然後小心翼翼地去伺候「上帝」，不敢提出合理要求，對一些屢屢違規的客商不敢提出批評。這種認識是造成企業無法對客商進行有效管理的重要原因。其實，對商場與入駐客商而言，只有一個共同的上帝，即消費者。客商是商場的合作夥伴，雙方把消費者視為上帝，然後努力使其滿意並積極地購買客商的產品。因為客商的銷售政策是商家運營的靈魂。雙方應一起共同開發市場、管理市場。
天津環渤海建材中心對客商地位的認識有獨到的認識。環渤海過去片面僵化地理解「客商是上帝」，造成強調客商利益多，責任制約少，其結果「上帝給企業製造了麻煩」。局面有些失控。1999年，環渤海開始按新標准對客商重新篩選，將客商由800餘家減少至600餘家，制定了新的如常標准，確定了淘汰率，由招商改為選商，以客商的經營手段，品牌含量，經營理念等作為入住的標准，這樣，客商 「上帝的感覺」沒有了，「合作夥伴的感覺」產生了，這種對客商表面的限止其實為客商營造了一個更好的經營環境，不少客商的積極性更高了。更好的客商引來了，實踐讓環渤海認識到，商場與客商是承擔相應利益、責任和義務的利益共同體。環渤海認為，把客商由上帝「降格」為利益共同體，是一種雙贏的策略。商場與客商的關系有三種：一加一等於二；一加一小於二；一加一大於二。商場把客商視為合作夥伴，其目的就是要發揮出一加一大於二的作用。
二、客商的管理
有人說，一粒麥子有三種命運：一是磨成面，被人們消費掉，實現其自身價值；二是作為種子，播種後結出新的麥粒，創造出新的價值；三是由於保管不善，發霉變質，喪失其價值。這就是說，麥子管理好了，就會為人類創造出價值；管理不好，就會失去其價值甚至會帶來負價值。客商也是這樣。客商有其雙重性：企業管理得好，客商忠誠於企業，他就會為企業做出貢獻；管理不好，他會對企業造成損失。客商管理的目的就是要培養能夠給企業帶來價值的好客商。
1、客商可分為四類：
A.銷售量小、對商場也不忠誠的客商。這些客商是沒有價值的客商，商場對待此類客商的對策就是該出手時就出手，該淘汰的就淘汰。沒有進行對差的客商的淘汰，就不能培養出一批好客商。
B.品牌好、銷售量大但對商場不忠誠的客商。這些客商常常會成為商場最危險的敵人。此類客商「挾品牌以令商場」，他們以自己擁有的品牌和銷售額為資本向商場講條件、提要求，商場不能滿足他們的願望，他們就還商場以「顏色」――退租或是長期拖欠租金，最後拍拍屁股走人，因為其他商場已經必恭必敬應在門口請他去呢。如果對這些客商管理稍有疏忽，他們就會給商場造成很大的損失。如果商場所擁有的客商中這些客商佔有較大的比重，那麼企業的銷售和市場就很危險了。
C.銷售量小但對企業忠誠的客商。這是可以培養的明日之星。對此類客商，企業要多扶持、培養，努力使其成為一個好客商。
D.銷售量大、對企業也忠誠的客商。這是企業最寶貴的財富。一個企業擁有的這類客商越多，市場就越穩定、越有發展潛力。
客商管理的目的就是多多培養好客商。商場通過對客商的培養、輔導和支持，以確保客商與企業共同成長、共同進步，企業有責任努力使客商與企業共同發展，建立長期的業務夥伴關系。
2、經營能力
客商的實質工作是賣貨，因而經營能力的強弱標志著其銷售能力的大小，也直接影響我們未來銷售業績的好壞，衡量客商經營能力的大小有幾個指標：
（1）經營手段的靈活性：好的客商往往很有經營頭腦，管理組織都很有章法，而不是跟著別人走。
（2）分銷能力的大小：主要是看其有多少下家（客商），市場覆蓋面有多大，與下家的合作關系是否良好等。經銷能力強的客商能將商品分銷到區域市場的每個角落。
（3）資金是否雄厚。這是衡量客商能力強弱的一個硬指標。
（4）手中暢銷品牌的多少。好的客商往往有多個暢銷品牌的經銷權。
（5）倉儲和車輛、人員的多少。這也是衡量客商實力的一個硬指標。尤其是今後銷售工作向細的方向、扎實的方向發展，這個指標就更為重要。
（6）解決售後問題的能力。好的客商對售後服務都很重視，而且自身都擁有完善的售後服務體系，大部分售後問題可以自行消化，不會因售後問題鬧到商場管理部門。
三、客商的評價與對策
為了確保客商能夠成為好客商，商場就要定期地對客商進行評價，對好客商進行獎勵，對有潛力的客商提出目標和要求，進行幫助；對不符合企業要求的客商，堅決淘汰。
過去許多商場對客商的評價標準是單一的，以租金到位率為惟一標准。今天，越來越多的商場強調要通過多種指標對客商進行評價，其目的是引導客商成為一個好客商。一位賣場銷售專家提出商場可以從客商的品牌開發能力、銷售管理水平、銷售網路、促銷能力、售後服務、展位水平、營業員水平、與本公司的關系等方面對客商進行評價。
當然，商場可以根據自己的情況確定客商評價標准。對客商做出評價後，商場應採取的對策是：重點與好客商進行交往，並擴大攤位或提供好的位置。如果商場把大量人力、資金、時間、精力用在與差的客商的交往上，就永遠無法提高商場的銷售業績。對此，商場可採取的對策是積極開發能取代該客商的新客商。
商場要對客商情況進行具體分析：
1．信用好但銷售能力差、品牌力度弱的客商。他們的經營意識和經營能力嚴重不足，是典型的坐商，只憑老招牌與固定的客商做生意。這些客商雖然不能夠促進業務發展。但足以穩定經營，對營業員來說，這也很具吸引力。租金收取不成問題，但他可能跟不上商場連鎖化經營的腳步。
2．銷售能力強但信用差的客商。他們可能在較短的時間內使業務急劇增長。這些客商的經營思想新穎、開發能力強，但是商場管理者要注意，這些客商的基礎較弱，信用條件差，租金收取要預留足夠的時間。
3．銷售能力和信用都好的客商。這是最受商場歡迎的客商。提升商場運營質量的重點就是增加這類客商。商場必須檢討：自己擁有多少這樣的客商？是否比競爭對手的多？擁有這些客商可獲得以下的好處：能銷售優秀品牌的產品；增加商場的吸引力；支付租金乾脆；自我推廣意識足；吸引更多的消費者前來購物；會提供各種有用的信息。
如果客商目前的經營狀況一般，但有發展潛力，商場就要去輔導、扶持客商發展，促進客商的成長。
對盈利較差但信譽較好的客商應採取幫助、扶持、關懷的態度。商場管理人員應該深入客商，想其所想，急其所急。應多聽聽盈利較差客商的意見，在不影響公司整體運營的基礎上，應盡可能的為他們多做些工作。不能因為我們有大量的儲備客商而對他們採取放棄的態度。這樣會對現有客商造成不安全感。
四、客商管理的內容
（一）、利益管理——商場必須讓客商賺到錢。利益是聯系商場與客商的紐帶，如果客商在本商場不能賺到錢或賺錢太少，客商就會離我們而去，精心構造的運營策略就會土崩瓦解。商場要管理好客商，首先就要確保客商賺到錢。
讓客商賺錢，今天許多商場都是這樣說，但並不是所有的商場都能做到這一點。這主要取決於商場的市場開發與管理能力，以及更多的運營思想。為客商營造一個暢銷的局面和一個良好的交易秩序，是讓客商賺錢所必不可少的條件。
（二）、支援和輔導客商——商場不僅要給客商以魚，更要讓客商掌握釣魚的方法。我們不僅要讓客商賺錢，而且要教會客商賺錢的方法。商場要支持和輔導客商發展，客商的經營管理水平提高了，銷售能力提高了，商場的對消費者、對社會的感召力也就會隨之而上升。
1.輔導培訓客商，提高客商的經營素質，強化其銷售能力。 一句話是「授人以魚，不如授人以漁」，讓客商掌握促進銷售的技能，使之賺錢，比減免租金更有效果。商場對客商的培訓方法是多種多樣的：既可以將集中在一起進行「集合強化訓練」，也可以通過企業內部刊物進行訓練及信息交流等等。
2.支援客商。
（1）提供同業動向、行業動態等信息；對市場調查與分析的指導與協助；
（2）以商場的名義發布各項促銷舉措，製作廣告宣傳單及DM；支援客商所舉辦的活動；並在媒體廣告上提及客商；
（3）與廣告、公關有關的指導、支援。如支援允許客商使用商場製作的廣告；支援、協助客商召開消費者座談會；分擔客商的廣告費等。
（4）指導客商店鋪裝修、商品陳列設計。如支援製作店鋪招牌；支援開設展示窗、陳列室；提供商品展示、陳列技術；指導製作POP廣告；協助提供展示台、陳列台；協助提供或選擇各種陳列工具；對店內裝修或布置提供技術指導等。
（5）擬定並推動與促銷活動有關的節目。
（6）指導由各種刊物或大眾傳媒獲取信息的做法。如發行供客商參考的內部信息刊物；傳遞有關同行業的信息等。
如上所述，客商支援行動的內容相當廣泛，因此，企業可經根據不同的客商採取不同的支援方法。 這些方法的採用其實就是在幫客商賺錢。
目前，商場在對客商進行支援時，有以下發展趨勢：對產品銷售，給予經營管理、促銷活動策劃方面的指導，並表明誠意，讓客商的個體銷售行為變成商場的整體運營行為的一部分，使客商樂於合作。對展位，重點則放在指導改進店鋪陳列、公關、廣告策劃等方面。
（三）、感情關系 ——感情關系是客商管理的重要手段。感情關系可以彌補利益的不足之處。可口可樂公司在其一份銷售手冊中提出業務員的三大職責，第一就是與客商建立良好的感情關系。
商場管理的核心是營銷，營銷的核心是客商管理。但是在實際工作中，很多商場的客商管理做得很糟糕，一方面是沒有認識到客商管理的重要性，另一方面是在客商管理方面，缺乏真正系統性的策略規劃和必要的技術手段。
（四）合同管理
1．建立規章制度
要求所有的入駐客商都簽署進場合同，沒有制度的約束，就很難落實到實際工作中去。同時規定合同的簽署、流程，確保合同的嚴肅性、科學性，堵塞漏洞。
2．建立標准、規范的合同文本
3．專人管理
合同必須由專人保管，一方面涉及到商業秘密，另一方面便於使用。由專人分門別類建立檔案，集中保管，才能保證合同的嚴肅性、完整性。