① 商業物業費收取標准有哪些詳解商業物業收費
編者按：招商時，為了拿到一個好位置，商家們爭先恐後，好不熱鬧。而一旦正式入駐之後，隨之而來的高額物業費卻讓他們對之前的沖動萌生出了一絲後悔。商業物業是如何收費的呢？小編為您整理了相關知識。「商業物業」在物業管理行業內通常泛指：除住宅物業之外的如購物中心、寫字樓、酒店( 服務式公寓 ) 、展覽館、運動場等直接用於商業用途的建築。在眾多的商業物業管理中，要數購物中心的管理和操作難度為最大。由此也引出了購物中心管理成本的不確定性和管理費標准擬定困難的問題。一、物業費的高低取決於市場的需求同樣的商圈，同樣性質的商業物業在物業費上卻有著差距，這樣的情況確實存在。要說這一現象出現的原因，我們必須先明白決定物業費高低的因素有哪些。按照慣例，物業費的高低與物業服務質量以及服務的標准成正比。其實，除此之外，影響到物業費用的因素還有很多。根據商業項目建築標準的不同，物業費可能會發生相當大的變化。舉例來說，建材就是一個方面。現在，很多新建的商業地產項目在建設中都會選擇大量運用石材、大理石等建材。外觀上確實為整個項目增色不少，但同樣的，這類商業項目的後期物業管理費也高了。保養方面的難度直接增加了環境養護的成本。另一方面，在公共環境、尤其是空調方面的日常維護中的必需物資的價格上漲也直接導致了物業費的上升。即使有些項目採用了節能空調，結果仍然如此。因為節能空調的能耗、包括日常管理中的人工費用雖然減少了，但相對的機器的維護費用卻是大大提升。如此一來，反映到物業費上可能會不降反升。二、購物中心管理費定價方法 雖然准確確定購物中心的管理費標准需要顧及各種因素、條件，這一系列依據需要進行認真細致的評估分析，要真正做出來不輕易，但不作出評估而定價則風險更大。一方面，可能因定價不準（太低）輕易造成日後管理費不足，引發操作困難的危機；另一方面，若定價不準（太高）導致脫離市場，降低了商業競爭力令招商失敗。下面的方法是目前行業內比較常用的一種操作： 先選定一個參比對象（所選對象的條件要比擬定價目標稍高），根據參比對象的現行管理費標准、已往的歷史盈利水平（可以通過稅收資料測算）定出擬定標準的上限： （現行管理費標准） — （年盈利均值） + （計劃利潤） = （擬定管理費區間上限） 而後將參照對象與擬定標準的購物中心在地理位置、所在區域、市場定位、設施配套、公共面積、服務標准、人力資源成本、建設規模、建築特點和建築用材等各方面進行比照，確定調整系數，計算出實際收費的標准。 上述操作雖然簡單，但可能會因為各種原因在環節中引入了系統誤差，使計算結果的准確度受到不同程度的影響。為把結果定製得更精確、合理，可以利用科學的手段、方法，把比照結果做成表格，對有關數據（數據可用時間序列數據：時間序列數據是由影響成本的每個變數在特定市場上逐期的觀察數據所組成；或橫斷面數據：來自許多市場在同一時點上的信息。數據可來自調查、市場實驗或各種現成的來源，如企業的歷史記錄或政府的出版物）資料分析評估（可用最小二乘回歸估計技術），而後按不同的權重估算出調整系數，最終定出管理費的執行標准。
② 如何計算購物中心及商業物業共用水電費分攤
按誰受益誰承擔的原則分，詳細一般按如下情況分：
1、單棟能耗由同棟業主共同分攤回；（如電梯答（電梯可以按樓層劃分分攤比例，如以五層為一個系數，每五層增加一個系統，越高層分攤越多，這樣更合理，詳細可參考珠海電梯電費分攤辦法）、走火通道照明、電梯前室照明、清潔用水）
2、公共路燈、水景用水、清潔用水、綠化用水、景觀燈、公共廁所用水用電，由全體業主承擔；
3、供水用電由需二次加壓供水的業主承擔。
③ 物業服務費用怎樣測算
一、物業管理費用測算方法
一般而言，住宅小區的公共服務費用構成主要包括：管理、服務人員的工資及福利費；公共設施設備日常運行、維修及保養費；綠化費；清潔衛生費；保安費；辦公費；固定資產折舊費；法定稅收等。各項具體費用的測算方法如下：
1、 工資及福利費測算
工資及福利費用主要由物業管理公司人員的基本工資以及按規定提取的職工福利費、加班費、服裝費（不含獎金）等構成。
（1） 基本工資（元/月）
基本工資標准應根據當地工資水平以及企業性質、效益、工作崗位等因素確定。
（2） 福利費（元/月）
福利費包括：
福利基金—按職工工資總額的14%計算。
工會經費—按職工工資總額的2%計算。
教育經費—按職工工資總額的1.5%計算。
社會保險費—包括醫療、工傷保險、養老保險、待（失）業保險、住房基金等。其中待（失）業保險按工資總額的1%計算，其他各項按地方規定由物業管理公司自行確定。
（3）加班費（元/月）
通常按人均月加班2天，乘以日平均工資（月平均工資除以22天），每月按22個工作日計算。
（4）服裝費（元/月）
按每人每年2套測算，將年服裝費總額除以12個月，測算出每月服裝費。根據以上測算，求出每月每平方米建築面積的工資及福利費。
每平方米建築面積工資及福利費＝
2、 公共設施、設備日常運行、維修及保養費
公共設施、設備的日常運行、維修及保養是指住宅小區的公共部位如過道、門廳、樓梯及區間道路等土建零修費，以及室外上下水管道、電氣、燃氣部分的日常運行維修及保養費，樓宇公共照明費等。該項費用的測算，既可以根據公司從事物業管理的經驗確定，也可以按以下方法測算。
普通多層住宅公共設施、設備的建造成本按房屋建築成本的15%提取，其折舊費按25年計算，公共設施設備的維修保養費按月折舊費的40%提取。測算步驟為：
（1） 測算公共設施、設備的建造成本
公共設施、設備的建造成本＝房屋每平方米建築成本×15%
（2）測算公共設施、設備的月折舊費
月折舊費=
（3）測算公共設施、設備的維修保養費
維修保養費＝月折舊費×40%
除了以上方法外，一般公共設施維護費，還可以分別列項進行計算，然後加總求和。一般公共設施維護費的構成如下：
（1）公共照明系統費用 = 電費 + 維修費，其中：
電費 = 照明電器的總功率×每日開啟時間×30天×電費單價
維修費：通常根據以往經驗估算得出
（2）給排水費用 = 電費 + 維修費，其中：
電費 = 給排水設備用電總功率×每日開啟時間×30天×電費單價
維修費：通常根據以往經驗估算得出
（3）供配電、發電系統設備維修費
（4）消防系統維修費
（5）公共建築道路維修費
將上述（1）-（5）項費用加總，除以所管物業總面積，即為每平方米公共設施維護費用。
3、電梯費用
電梯費用=
其中：
電梯使用率 = 平均每天開啟時間/24。不同物業電梯使用時間和頻率會有差別，可以通過統計方法進行估算，大致在0.3~0.6之間。
電梯年檢費 = 年檢費總額/12月
4、 綠化費
綠化費包括綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農葯化肥費、雜草清運費、景觀再造費及其他費。可按實際面積匡算出每項費用的年總支出，再分攤到每月每平方米建築面積中。
每月每平方米建築面積分攤的綠化費＝
5、 清潔衛生費
小區清潔衛生費包括清潔工具購置費、勞保用品費、衛生防疫消殺費、化糞池清理費、垃圾外運費和其他費。各項費用的測算根據本公司已往的經驗或參照同行業的測算標准確定。
每月每平方米建築面積分攤的清潔衛生費＝
6、 保安費
保安費是指封閉小區公共秩序的維護費。它包括裝備費、保安人員人身保險費、保安用房及人員住房租金等。各項費用根據已往的經驗或參照同行業的測算標准確定。
每月每平方米建築面積分攤的保安費＝
7、 辦公費
辦公費主要包括：交通費（車輛的蚝油、維修保養、保險養路費用）、通訊費（含電話、電傳、手機、電報等）、低質易耗品費（含紙張、筆墨、列印費等）、書報費、廣告宣傳費、社區文化活動費、辦公用房租金、辦公水電費、節日裝點費、審計費等。各項費用根據已往的經驗綜合測算得出。
每月每平方米建築面積分攤的辦公費＝
8、 固定資產折舊費
固定資產折舊費是指物業管理公司所擁有的交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、綠化消防設備及其他設備所提取的折舊費，計算公式：
固定資產月折舊額＝
每月每平方米建築面積分攤的折舊費＝
9、 法定稅收
物業管理公司應繳納的稅費主要是兩稅一費，即：營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。營業稅是按公司經營總收入的5%徵收。按照「以區養區、略有節余」的原則，測算時可按前幾項之和為基數，再乘以5%即可得出每月每平方米建築面積應分攤的數額。城市維護建設稅通常按營業稅的7%測算。教育費附加按營業稅的3%測算。
兩稅一費合計為經營收入的5.5%，測算是可按前幾項合計的5.5%計算確定。
具體條例規定請查看當地的物業服務收費管理辦法！
④ 商場物業管理費如何計算
商業物業的物業服務費一般根據商品房買賣合同關於物業服務費標准及交納等相關條款的約定，或者根據業主大會委託業委會與物業企業簽訂的物業服務委託合同中的相關約定標准交費。
⑤ 物業管理費測算的依據什麼
以一例住宅項目為例吧，根據整個小區可以收的物業費總數，去掉日常管理的費用（保安、保潔及管理人員的工資、福利等），還有稅金等，最後留一點利潤，達到平衡點時應該收取的物業管理費