Ⅰ 對於零售行業的發展有什麼困難或者面臨的問題
參考前瞻產業研究院《2016-2021年中國零售行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報專告》顯示， 零售企業屬從2011年開始就一直面臨著高成本、高競爭、低回報、難擴張等難題，利潤低下，業績下滑，成本卻越來越高，在經濟增長放緩和網購沖擊的背景下，實體零售業更是面臨低增速和企業負利潤的嚴峻挑戰。
前瞻產業研究院報告顯示，2015年，社會消費品零售總額300931億元，比上年增長14.68%，扣除價格因素，實際增長10.70%。按經營地統計，城鎮消費品零售額258999億元，增長10.90%；鄉村消費品零售額41932億元，增長12.0%。按消費類型統計，商品零售額268621億元，增長10.60%；餐飲收入額32310億元，增長11.70%。
隨著社會的發展，未來消費者將更加註重服務消費，追求購買及使用過程中的服務質量和體驗，更為講求品牌和文化內涵，更加關注食品安全和健康等，消費個性化、便利化、情感化特徵更加明顯。消費結構、消費方式等方面的變化必將促進以提高生活品質為主旨的各種新型零售業態營運而生。
Ⅱ 我國商業現狀和面臨的問題及實現發展的對策和建議
首先介紹一下我國目前商業發展的現狀，經過改革開放30多年的努力和推進，我國商業的發展取得了驕人的成績，這一成績的取得與我們在座朋友們的努力是分不開的，這些成績不僅為上游為消費者作出了我們應有的努力，同時也在這一進程中強大或者說對我們商業企業自身的發展和強大作出了努力。我們也收到了一定的效果。就當前經濟發展狀況而言，我國經濟發展的進一步勢頭仍然是理想的，我們通過國家經濟發展的現狀可以看到，我國商業發展目前面臨著非常良好的宏觀經濟背景，大家都知道連續五年來我國宏觀經濟發展一直處在一個持續、穩定、快速的發展狀態。到2007年我們已經連續五年一直保持經濟在8%到10%的年增長速度，我們已經從2003年的13萬億元GDP總額發展到2007年的24.7萬億元人民幣這樣一個相當大的規模。這一規模是我們擁有了一定的生產能力和生產數量。我們已經在相當多的領域內達到了生產得自給或充分得自給，這種能力是我們可以充分的向市場提供必須得生活用品和生產用品。
使我們追求生活水平不斷得到改善和進一步擴大再生產得到了實現。我國經濟環境的宏觀背景還我們展示，經濟這些年來的快速發展我國人民的生活水平在不斷提高。
中國宏觀經濟背景有了如上喜人和有利的因素給我們下一步商業的發展，零售業的發展和超市的發展都提供了良好的背景，我們對此充滿信心。但是我們也清楚的看到在這些喜人的背景的另一面，我們也存在著必須要引起高度關注的一系列需要我們重點注意的因素和研究的問題，大家都知道伴隨著中國經濟的進一步國際化和我國還再繼續進行的加快融入國際經濟的進程，中國經濟受外來因素的影響已經越來越明顯。前年在美洲所發生的次貸危機已經通過國際金融領域，國際資本渠道在向我國進行傳遞。伴隨著全球范圍的石油價格糧食價格的巨大的高位波動，我們也受到了深刻的影響。
這些，都使我國國內的生產環境，經濟運行環境，受到了深刻的影響。我國經濟在與國際經濟的關聯中由於大量的使用美元機架和外出中絕大部分的貨幣是美元這樣一個特徵，美元持續幾年的大幅度貶值對我們也產生了深刻的影響。
在我國國內，由於用工成本的增長由於其他一些基礎性商品價格的變化，商業領域的經營環境也出現了一系列需要我們認真對待和思考的問題。這些都是我國商業零售業和超市領域下一步發展必須面對的一系列因素和情況。我們需要做認真的研究，在這樣一個大的背景下，我們認真的深思一下我國商業目前發展的狀況就十分必要了。我們看到經過幾年的努力我國商業的發展情況確實很好。
首先我們在規模化的發展方面取得了非常喜人的成績，近五年來我國在這方面發展的絕對數量和增長的幅度都使我們在這一領域內以自身的業績為第一產業的發展和製造業的發展作出了我們的貢獻，我們以自身的努力不僅支持了第一產業和第二產業，同時也為消費者提供了我們自身的有效並且是逐漸在豐富的服務產品。
我們自身的努力在全國總經濟格局中也得到了充分的體現，由於這些年來零售業的不斷發展，我們在對經濟增長中我們實現了我們作出一定貢獻的目標。到2007年底在國民經濟的整體發展中，零售業和商業所作出的貢獻是4.5%，我們實現了第一次超過其他板塊對國民經濟作出貢獻這樣一個基本的宿願，此前已經投資勞動和進出口作為支持國民經濟快速發展的兩大因素一直在扮演著主要角色，消費雖然也作出了同樣的貢獻，到07年我們改變了這一局面，商業發展的第二個特點是流通現代化進程在加快。
以戰後西方發達國家和地區經過近70年努力所培育出的現代商業組織形式及其所形成的一系列商業模式在我國經過二十多年的實驗，探索，研究，已經被廣泛採用。並且在這一過程中我們以對本土的深刻熟悉和繼續研究，我們進行了一系列的提高和改造使之成為支持我國商業發展非常有效的也是卓有成效的生產力和生產組織形式。
大家都知道，到目前為止，在全球商業中，扮演主要商業形勢的連鎖經營我們不僅不陌生而且已能熟練的掌握這一商業組織模式，在我國的商業領域內，通過連鎖經營的方式所實現的商業銷售和商業活動已經突破了1/5的規模，這在十年二十年以前還是無法想像的。在商業領域內，我們以國際通行的業態來經營實現了我們自身對於傳統商業模式的改造，我們已經學會了便利店、超市、大型超市、專業店、專賣店折扣店以及網上銷售等銷售方式，我們也學會了以特許經營的方式調動社會資本參與商業領域的經濟活動。經過我們的努力，我們在這個基礎上進行了一系列的創新，我們實現了百貨與超市的結合，超市與便利店的結合，我們也完成了零售業與餐飲業的結合，這些都是發達國家和地區在自身的商業實踐中開展的很少或現有成功的方式，而這些模式對我們的發展起到了積極的作用，他符合我國的國情，適應我國消費者消費習慣，不僅成為業態創新的方式，而且也是我們目前和下一步經營的利潤增長點。
在我們的這一領域內，我們除前台所作出的一系列如上的努力外，我們還進行著通過加快建設配送中心和以電子商務現代通訊技術利用網路等現代科技成果，去努力的建設著我們的支撐體系，我們也深深的明白，這些支撐體系的不斷完善和所形成的巨大的支持能力將會使我們已經形成的網路終端和店鋪具有更加完備的向消費者提供充分的服務產品的能力，這種粉飾和進程，符合現代國際商業發展的規律和特點。在這方面我們還再繼續進行著艱苦的努力。雖然以整合的配送能力還僅僅達到50%的配送比例，雖然在我們僅僅80%的企業內開展了以電子商務進行管理和面對消費者的服務，但是我們這一進程在繼續，我們相信在不遠的將來我們可以趕上其他的國家和地區。
在商業領域內，我們第三個喜人的特點是規范化經營引起了業界和各方面的重視，在這一方面，政府各有關管理部門通過推進法制建設，標准形成，加強監管使這一領域內的規范化工作引起了各個方面的重視，也充分的反映了業界和消費者的願望。
同時，我們還認真的研究這一領域的專業特點，陸續的出台了近百部業務標准和技術標准。這些標准從流程規則、監控等各個方面，充分的描述和確定了這一領域內的一系列規則，使我們這一領域的法制化進程，特別是通過法制化進程使我們的規范化工作得到了充分的體現。
在業界我們也看到了同樣的反映，我們的企業界在推動企業經營規模化的同時已經開始在深耕細作，加強企業自身和組織內部的精細化管理和經理化管理，通過對企業單店效益、坪效，以賣方主導的機制和點營銷等手段在推進著企業自身精細化管理，大家試圖通過精耕細作實現企業進一步發展，以不斷提高的服務水平通過商品的載體為消費者提供良好的服務。
我們這一領域的第四個特點是我國商業的國際化程度在予以加深，伴隨著中國經濟的日益國際化和不斷的融入國際經濟，商業領域內也出現了同樣的特徵，我們已經清楚的看到隨著大型跨國商業集團和商業企業陸續進入我國，我們已經學會而且也在嘗試著按照他們的做法以同樣的方式我們也在走出國門，隨著全球250家中的100家跨國企業陸續進入我國的同時，我們也有相當數量的企業在完成了A股上市之後，進入到了海外重構，我們認為，我們在這樣的進程中，我們不僅學會了國際通行的商業組織方式，我們還在利用這種組織方式在通過國際市場尋找和爭取國際資源，為我們的進一步發展在尋找機會，擴大能力，挖掘潛力。
如上是我們對我國商業目前的狀況作了一個簡略的描述，我們知道在這樣一個短的時間內我們無法將目前我國商業這樣一個波瀾壯闊的變化完全的展示在朋友面前，但是我們和大家一樣，我們期待著通過我們的協商和探討深刻的理解我國商業目前的特點，特別是我們所形成的能力，為我們下一步的發展作出我們認真和專業的打算。在這一基礎上我們想和朋友們一起就我們商業下一步的發展我們所作的努力和大家做一個簡略的介紹。
實現我國商業進一步發展以全面的配合我國經濟的持續穩定健康的發展，是我們一貫的目標。
從我們的角度我們將認真的了解和研究業界在發展商業方面的願望和要求，繼續致力於商業運行政策環境的建設。
我們將在07年國務院關於促進服務業發展的若干意見和2008年國務院辦公廳發出的關於加快發展服務業若干政策措施的實施意見的指導下，堅決的摒棄一切限制和阻礙服務業發展的規則和規定。我們將大力的推動這一領域的工作，使我們能夠在盡可能短的時間內形成有利於服務業發展，有利於商業和零售業發展的政策環境。商務部在近期已經出台了關於這方面的一系列工作考慮，我們設想通過和大家一起的努力，爭取在這一領域內的政策環境建設方面，進一步將有關問題進取化，可操作化。
第二點我們將加快法規標準的建設，在這一方面，我們將推動兩方面的工作，第一我們將繼續致力於認真貫徹落實已經出台的一系列法規和文件。使這些法規能夠盡快的產生生產力為我們這一行業的發展作出貢獻。第二方面我們將根據業務發展的需要和不斷變化的情況和形勢，陸續出台這一領域內發展最最緊迫和最最需要的法規和標准。
第三點我們將加快商業領域內的薄弱環節的建設。眾所周知，由於這一領域長期以來投入不足，這一領域內的基礎設施建設和商業基本能力的建設還存在著很大的缺口，與消費者和第一產業第二產業為我們提出的要求還有很大的差距，我們需要作出進一步的努力。
我們在業務工作研究中了解到物流配送體系的建設是目前這一領域內的薄弱環節之一，我們將與業界的朋友們一起就加快物流建設作出努力。商務部已經出台了關於推動流通領域、物流發展的若干指導意見。在這一文件中我們提出了未來三年物流發展的基本工作目標，我們試圖通過推動生鮮物流、通過推動農產品流通通過克服在生鮮商品流通中的瓶頸和一系列障礙，通過四川工程的引導加快這一工程的建設。在這項工程中我們也期待著超市領域的企業家們給予認真而有利的支持。
在商業領域的薄弱環節建設方面，我們還將針對城市方發展的特點，對於社區發展落後於整體城市發展的現狀作出努力，在社區中，超市也扮演著重要的角色，你們以遍布全國城鎮的銷售網路和終端為社區的居民提供了自己的服務，但目前在這一領域內我們還有很多困難和問題需要認真的研究和解決。
我們希望在這方面也與在座的朋友們一起認真的研究，作出我們進一步的推動。
第四方面是我們將加快流通企業服務水平的提升。
商務部從2006年開始，推動零售企業分等級的工作，我們已經用了一年半的時間，基本完成的百貨業零售企業分等級，通過這項工作，致力於提高零售行業的服務水平，在經營、誠信、環境、安全、節能降耗等方面作出一系列改進，為消費者提供盡可能滿意的服務。目前我們正在進行著超市范圍的分等級，我們設想通過幾年的時間，陸續在便利店、專業店、專賣店購物中心等目前在我國商業領域內扮演主流業態的范圍開展這項工作，通過幾年的努力也逐步實現剛才所說的目標，為消費者提供一個比較好的銷售平台。
最後一點我們將按照近兩年的部署，繼續致力於零售企業的節能降耗，與國家節能減排建設節約型社會的總體考慮相配合，在我們這一領域內作出我們自身的努力。
時間關系，我按大會主辦方的要求，有關情況就暫時介紹到這里，我非常感謝在座的朋友們，非常認真的聽完了我剛才的情況介紹，在此請允許我代表商務部商業改革發展司，對在座朋友們在過去的時間里給我們工作的支持，表示我們最最誠摯的感謝！
Ⅲ 商業綜合體的管理難點在哪裡，後期營運的話成本控制需從哪些方面做
現代城市商業綜合體具有兩個重要的發展趨勢，第一是功能多樣性 商業和娛樂文化體驗以及旅遊功能密切結合，第二是注重環保節能，降低開發和運營成本，將綜合體的建設納入城市總體規劃。
做好城市綜合體的成本控制和預算管理是極為重要的基礎管理內容，本人不僅對綜合體成本特點進行了分析，而且對綜合體動態預算管理提出的自己的思路。
一、 城市商業綜合體的成本組成
典型省城城市綜合體物業組合成本表
佔地6萬平方米為例 容積率6.0，高度100米， 建築面積36萬平方米 地下建築面積6萬平方米
全壽命周期的成本分析 以42萬平方米綜合體為例
全壽命周期成本及其對綜合體開發的啟發
1.根據全壽命周期理論，在前期策劃和設計階段就要思考整個項目的各項成本，均衡考慮。
2.以可持續發展策略指導項目各個階段的工作，為環境友好型社會做出貢獻。
二、 城市綜合體的成本控制的靜態策略
前期策劃成本
設計成本 以36萬平方米綜合體為例
工程成本 以佔地6萬平方米，36萬平方米，地下兩層12萬平方米
裝修成本
三、 城市綜合體成本控制的動態策略
城市綜合體的分期建設策略極其重要，對於老區的綜合體可以一氣呵成，對於新城的城市商業綜合體，一般都要採取分期建設策略，控制未來無法判斷的風險。
動態成本控制策略1：商業規劃和建築設計一體化
以長春西客站換乘中心樞紐商業為例，設計和商業規劃脫節，在商業物業將要招商時候發現根本在設計中沒有考慮餐飲業態需要的給水和排放油煙管線，必須重新方方案更改設計，才能滿足實際經營的要求。
通過方案成本分析和招商摸底，提前預知不同物業類型的准確成本。
利用一流策劃和設計，結合良好宣傳，在項目開工之前就營造最佳品牌形象，通過強勢地位，鼓勵施工單位以最低成本積極參與。
動態控制策略2 ：最大限度量身定製，准確把握商業客戶對物業的實際需求是降低成本的有效方法，避免建築功能改造造成的不必要成本支出。
通過准確判斷市場，將主力商家和龍頭商戶的建築需求在設計前摸清，通過概念設計方案和招商摸底工作，匯總需求到建築設計任務書中，通過建築設計方案的經濟性 分析，將商業管理和施工管理專家以及建築設計人員參加聯合審查優化方案是成本控制的主要措施。
四、 城市綜合體的產出經濟效益及其提升策略
商業規劃與建築設計的最佳匹配
VMD與裝修的最佳匹配
業態優化與最佳運營表現
做好商業地產預算管理
五、城市商業綜合體編制預算的思路
商業地產的預算需要由總經理委託財務部門牽頭，各個部門重點參與的原則，組成預算編制小組。首先要把前期策劃和設計部門把費用預算好，概念設計方案完成後，請工程部門進行初步估算，在招商摸底和詳細設計方案完成後，正式編制工程預算。
1.前期費用預算充足，保證項目方案的高質量，特別是注意招商摸底和設計方案優化結合，優先保證專家組商業管理和施工管理專家以及建築設計專家的費用;策劃和設計費用一般在綜合體項目總成本中佔比例為2%,一般對成本波動的影響超過20%，因此，策劃和設計成本優先保證的同時，盡量爭取占據到3-4%，對建築設計方案中的節能設計和經濟優化分析費用預算在100萬元以上。
2.材料預算 一般要保證材料費用和質量，鋼材和水泥和衛生以及低壓電器設備由發展商統一采購，和大型材料供應商建立長期關系並嚴格執行預算。
3.商業地產的施工預算 優先保證一線工人的工資發放，即使選擇墊資的施工單位，也要選擇資金雄厚的施工單位。關心施工人員包括普通農民工的身心健康，在工資外，提取每人每年1000元費用，用於工人的文化和體育活動，安排監理公司監督落實。
城市商業綜合體預算編制的主要內容：
現金預算是綜合體預算管理中的重點，一般綜合體現金主要來自物業銷售和保留物業經營部分，對於酒店物業和購物中心以及寫字樓等租賃物業需要結合現金流特定，一般都是爭取開業前有部分現金流入企業，流入商鋪租賃定金一般可以要求預付兩個月左右的押金。
對於現金預算一般要在執行中結合實際調整，出現重大政策變化時候，需要現金流重大調整，報告董事會批准，其他就是常規的現金流調整，報請經營班子批准。根據現金流預算特點，建立現金流風險預警體系，保持企業綜合體項目開發的可持續性。
跟進預算的方法：
總經理安排財務部門牽頭，及時了解項目進度，及時了解預算中不符合項目實際的成分及時階段性變更調整;
跟進銀行房地產信貸政策變化，及時採取貸款組合策略，優化財務預算。
監控項目進度和合同執行進度，確保按時支付項目前期策劃、設計和工程費用，避免無故違約增加的索賠成本。
4、預算管理和質量管理結合
對於建築質量創造國家不同級別的獎勵，在預算中考慮獎勵的不同數額，鼓勵建築施工單位抓好質量。
鼓勵設計單位和施工單位的密切技術交流，鼓勵監理單位和施工單位分享最佳質量案例，將先進技術交流貢獻工人獎勵納入人工費用預算中。
六、 城市綜合體的社會效益
1.生態效益 城市綜合體要成為生態環保的標桿
2.社會效益 解決城市就業的重要渠道
3.教育效益 城市綜合體經營利潤的10%作為貧困家庭的教育基金，支持教育發展是城市綜合體開發商要承擔的社會責任
參考文獻
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2. 袁家軍主編，神舟飛船系統工程管理，機械工業出版社，2006年1月
3. 劉大響著，我心飛翔――航空動力專家劉大響院士回憶錄，航空工業出版社，2011年4月
Ⅳ 簡述商場導購員工作中遇到最大困難及如何克服
最大困難是：對商品了解，需對商品屬性熟知
2、對商城流程不熟悉，需了解
3、對顧客服務做不到位，需參加商場的專題培訓
Ⅳ 中國商業地產目前存在哪些困境
中國商業地產，目前存在很多困難，人們手裡沒有錢就買不了商品樓了。
Ⅵ 在進入新的市場時企業面臨的最大困難是什麼
怎麼在這個市場上生存下來 顧客對該企業的產品是否能接受 最好是先做個市場調查
Ⅶ 淺談購物中心商業業態規劃的考慮因素
淺談購物中心商業業態規劃的考慮因素
商業業態，指的是經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或營業形態。購物中心的商業業態規劃，則是充分利用各種商業資源，為實現成功招商、銷售和日後的成功營運，而對商業項目各功能分區和各樓層營業項目所進行的規劃。商業業態規劃是一個購物中心整體性的、具有戰略意義上的商業組合，它綜合反映了該購物中心的整體定位和特色。合理的商業業態規劃能為項目的招商提供方向性的指導，促進項目招商的進度；同時也能在項目的營運過程中為個體商家創造利潤，更能通過整體的效應擴大項目的商業影響力，吸引盡可能多的目標顧客，增加購物中心的內在價值，提升市場競爭力，為項目的長期繁榮奠定基礎。因此在集團商業地產快速發展的情況下研究業態規劃的綜合考慮因素有著現實的應用意義。
一、購物中心業態規劃的宏觀考慮因素
1、項目當地的經濟發展水平
豐富的業種、業態組合是購物中心項目發展所需要的，但是這種組合不是沒有原則的「堆砌」，一定要有市場作為支撐，一定要考慮與項目定位和目標市場的一致性，這是購物中心空間資源充分利用、租金回報穩定上升的先決條件。
一個城市經濟發展水平的決定了這個城市消費能力的強弱。一個成功的購物中心必須與城市發展的相吻合，匹配，同時必須主動順應城市的發展的需要，主動為城市發展的服務。只有這樣，才不會說與城市的發展脫節。購物中心要生存，就必然適應項目所在地的經濟發展水平，符合當地的消費習慣和消費能力。在面臨競爭的情況下，如果購物中心項目不能滿足目標消費者的需求，消費者就會流失，即轉移到其它能夠提供較好的商品、價格、服務的購物中心，這樣一來勢必降低項目的客流量，而其它地區的賣場卻擴大了市場范圍。因此，購物中心的業態規劃也應適應項目所在地的經濟發展情況，符合項目當地的消費發展情況。
城市經濟發展的潛力直接決定了購物中心業態規劃可具有一定的超前性。一個購物中心可以在一定的程度上改變當地的消費習慣，在進行業態規劃時，在參考當地的消費能力的情況下，可以保持適度超前的規劃，但不能和當地的消費情況偏離太遠。否則就會出現「曲高和寡」的局面，導致購物中心的經營失敗。
當地的經濟發展水平也是業態規劃創新的一個保證。購物中心的准確市場定位的一個重要依據是項目所在地的經濟發展水平。對當地經濟發展潛力的充分分析有利於業態規劃准確的定位，並在此基礎上進行一些業態的組合的創新，並形成一整套經營管理系統的支持與配合，否則就容易盲目跟風變換業態規劃，把握不住市場定位，很難保證在業態創新上取得成功。
2、項目當地的商家資源
項目當地的商家資源在很大程度上決定了該項目日後招商的資源和方向。
在進行業態規劃時，應對項目所在地的商業資源情況進行市場調研。根據市場調研的結果，匯總當地的商家資源情況，進行分類匯總，計算出各分類項目的比例。一般來說，商家資源的分類可以分為購物、餐飲、娛樂三大類。進行市調商業分類的目的在於分析當地的商業發展情況，把握項目當地商業發展的情況，為商業經營規劃提供依據。
在分析市場調研的結果的基礎上，依據項目的自身體量面積，參考項目當地商業發展的情況針對各業態的經營面積作出預估。同時可以借鑒國內外的一些大型的商業成功的規劃經驗，比如目前常用的規劃黃金比例，即一個購物中心中購物、餐飲、娛樂的面積比為52：18：30。預估所需經營面積時應把經營的類別和商店種類的面積進行分類列出，這樣有利於從整體上對招商面積進行控制。
進行面積的預估後，還應根據項目當地的情況進行市場需求的核實。核實市場需求的目的在於核實所有規劃面積/店鋪的需求是否存在。沒有需求就沒有市場，如果當地的需要不存在或者說市場的需求不充足，那就及時進行相關的調整。如果整個的規劃與項目當地市場的需求相差太遠，那將對後期的招商造成很大的困難，同時也脫離了當地的實際情況，對將來的經營產生不利的影響。
Ⅷ 商業地產有何難點
商業地產招商的問題和特點商業地產招商的特點是目標商戶主次分明，租金、租期差異大，招商持續時間長、難度大、技術要求高。主力店租期長、租金便宜，中小型店的租期比較短（一般是三年）、租金比較高，往往是主力店的3到10倍。招商時間長，對一般商業地產項目來說，都是從業態組合開始一直持續到開業，招商開業之後還經常會進行商戶調整，一般來說現在的項目沒有半年時間是很難招滿的。從第一次談主力店到簽約，最快也要半年時間，主力店對項目不容易把握，並且現在連鎖經營的商家還不夠充分，零售業放開之後情況有所好轉。招商是手工活，要一針一線地做，我們現在招商都不做廣告，全部是一家一家來談，要很有耐心。關於商業地產招商存在的問題。第一是招商難，難在哪裡；第二是招什麼商家進店以及如何確定租金和簽定租約。從商家不願意進場的心態來看，一種是覺得這個地方不行，沒有投資價值；第二種是覺得還有其它項目可以洽談，但是對這個項目又吃不準（當然這有可能是項目自身造成的原因）；第三種就是覺得項目還是可以做起來的，但是不十分合適；第四種是覺得項目挺好的，但就是進不去，可能是太貴或者其它條件太高。出現招商難的問題不能完全說是因為商家少，而是項目沒有針對性，對商家的把握沒有那麼准，所以招商只有從商家的角度考慮問題，才可以更有針對性一些，成功率也會更高一些。招什麼樣的商家進店，看起來是招商工作，實際上的核心問題還包括購物中心的基本定位，因為每一種定位會針對不同的商家，比如設計思想、經營理念，另外就是現在還有不少項目仍然是不管張三李四，誰給的租金高就請誰進，雖然現在這樣做的變得很少了，大部分商業地產項目都有完整的商業和品牌規劃。招什麼商家進店決定著購物中心以後賣什麼，怎麼賣，賣給誰的問題。確定租金的難點在哪裡？我們都希望實現高租金，或者快點回籠資金，但是還有一個不能忽略的培育市場的問題；商家希望租金低，太高他們會走。實際上現在很多項目對租金的看法和起步時已經不太一樣了，除了那些很大的品牌店，有很多商家在租金判斷標准上並不是十分准確，我們也同深圳做連鎖商業的老總進行過探討，他們對位置的判斷很多是帶有直覺性質的。現在看很多項目的租金可能很高，但是更重要的是要看能不能經營下去，不是看眼前的租金，而是要看兩到三年之後的租金，那時候的租金基本上會是穩定的。 招商有三個階段，一個是滿場，二是穩場，三是旺場，三年之後正常情況下每年會有5％的調整。開始的租金並不代表以後還會是這個樣子，反而是招一些好的商家進來，把經營做得旺盛起來是更長遠的。租金策略上有整體價位、租金形式、租期時間，現在除了面積比較大一些的主力店之外，一般的店租約就是三年時間，三年期間會有很大的變化，或者可以在到了三年時間的時候把租金稍微調高一些。大店的風險其實也很大，他們做得不好也會撤離。第二關於租約的問題。有的項目被商戶看中了，但是總是磨蹭不願意簽約，或者沒過幾天就又推翻了，這其中租約上的問題佔了很大的成分。現在租約上存在的問題就是發展商不願意簽，希望有多一點的利益，租約制定明確有好處，發展商會獲得廣大商家的信任；另外一點導致租約不簽的原因是發展商對合同不夠重視，合同中經常會遺漏很多東西，很多表面的東西在合同上都沒有體現出來，而這些內容確實又是經常會碰到的；發展商基本上是在追求簡單化，只要商家每個月能繳納足夠的租金就可以了，發展商不想搞得太復雜。